眾所周知，經濟成長與產業發展息息相關，儘管間中可能存在假象，不過，許多時候確實是這樣的聯繫，當產業市場開始顯示疲弱跡象時，預示經濟前景潛藏滑落危機；相反的，當產業市場百花齊放，則展現國家經濟形勢一片大好。

經濟發展 售價同步漲

經濟學家姚金龍博士早前在第24屆全國產業大會上發表專題演講時表示，在這個全球化的時代，全球經濟的好壞走勢，對大馬經濟發展的影響是無法避免的，連帶影響產業市場的發展。

最近這一兩年，不只是歐元區域經濟走勢放緩，新興市場包括中國的經濟成長也減緩。

姚金龍的講題是：「大馬經濟概觀，其對大馬產業市場的影響」。

他說，東協中的5大成員國――大馬、印尼、菲律賓、新加坡、泰國，預測在2014至2018年，經濟成長平均在5.3%的水平。

說到先進國的產業市場，姚金龍續稱，英國及澳洲的產業價格上漲，德國保持穩定、美國稍軟、西班牙及希臘的成長則放緩。

建築與製造業扶持大馬景氣

除了菲律賓，本區域產業市場，例如馬來西亞、新加坡，中國等皆面臨產業價格降溫的問題。

在過去的50年，馬來西亞的經濟經歷三次的不景氣，數次的成長放緩，不過，並沒有持久的經濟成長呆滯；今年首半年，建築業成長持續走高，製造業則繼續鞏固，首季與次季私人投資則取得雙位數增幅。

馬來西亞在1970年代及1980年代的高失業率，已在1990年代及2000年代，降至低於4%的水平，在2013年杪介於3.2%。

提及消費稅會否刺激通貨膨脹進而影響成長，姚金龍表示，消費稅與通貨膨脹沒有直接關係，不過，短期價格合理化效應，可能在需求轉移，例如增加就業，以及收入顯示成長的情況下獲得抵消。

另外，大馬家庭債務偏高，對經濟成長造成程度不一的影響，私人界債務過於龐大，可能影響經濟與金融走勢的穩定。

產業價格自2010年以來開始上漲，影響市民對擁有可負擔房產的能力，收入對房價的比率顯示下跌，政府先後採取一些促使房產市場降溫的措施。

銀行拒貸 發展商延推新計劃

大馬房地產發展商會（REDHA）會長拿督斯里法迪依斯干達表示，過去5年土地價格不斷上升，房屋價格也逐年上漲，市場上有不少的產業買家；可是，由於他們無法獲銀行批准，貸款者申請被駁回持續增加，促使發展商暫時不推出一些新計劃，2014年1月，房屋價格指數上揚9.6%，比雙位數的10%稍微下跌。

他說，房地產發展商會在2014年首季的調查報告顯示，排屋價格上揚8.2%、高聳分層房產例如共管公寓價格揚升9.1%、半獨立洋房價格增揚6.6%，至於獨立式洋樓的價格則上漲8%。

說到土地的價格，也是高美達（GLOMAC，5020，主板產業組）董事經理的法迪補充，2007年，該公司在吉隆坡國油雙塔樓附近以每平方尺1千令吉購買了一塊地皮，當時，市場上許多人認為昂貴；可是，今天該地皮的價值已上漲至每平方尺3千500令吉，平均漲幅為200%，當土地價格高居不下，房產價格又如何會下跌？

他說，城市的交通體系必須進一步改善，中央商務區與附近地區的德士與銜接巴士服務更要進一步改進，以提昇首都的城市風貌，發揮中央商務區的旅遊與商業地位。

消費稅或間接推高房價

產業顧問公司PPC國際私人有限公司董事經理拿督西達斯表示，市場不需對6%的消費稅過於顧慮，住宅產業並不會受影響，商業和工業產業才需要支付6%的消費稅。

西達斯也是大馬私人界產業顧問、經紀、產業管理人與估價師協會（PEPS）的現任會長。

另外，產業估價師拿督馬尼烏西拉班則認為，6%的消費稅將對產業市場造成怎樣的衝擊仍有待觀察，產業價格有賴於建築成本，假如不是因為成本影響價格走勢，則是受到市場力量的影響。

他說，發展商若不是自己吸納，就是轉嫁給消費者，或是吸納一部份、轉嫁一部份。馬尼也是第24屆全國產業大會的籌委會主席。

住宅銷售跌 價格仍走高

WTW產業顧問公司董事經理符儒仁表示，房產市場經過3年（2009－－2012年）的連續成長，新推出的房產計劃在2013年開始減少，吸購率從47.7%減至45.1%，大多數未售出的是土著保留單位。（參考產業數據排表）談到產業的價格是否等同於價值時，符儒仁說這要看地區及產業的類型，一些後市看起的市鎮，如今產業的價格大約介於八打靈再也及萬達鎮的65%--75%。

當前的發展趨勢是普遍往外移，產業的發展格局從高聳分層產業轉向有地排屋，越來越多的產業發展商，選擇在靠近基本設施，例如鐵路與高速公路附近地區發展產業。

住宅產業的銷售率已下跌，不過，優質產業計劃，特別是有圍籬及有守衛的有地房產，普遍保持不錯的銷售比率，儘管產業的價格顯示上揚。

住宅發展趨向小而遠

關於消費稅措施的實施、是否將對產業市場的發展造成顯著衝擊，符儒仁認為衝擊不大，至於可負擔房屋計劃，由於供應與需求不均衡，大約有三分之一的家庭仍未能實現。

說到供應過剩，符儒仁說，整體來說不會。嬌小的蚊型公寓單位，入住率偏低、過熱或成本推動價格上漲，嚴格來說不大明顯，屋價主要受到土地相關成本推高，外資影響普遍不大，他們在房產的交易量並不顯著，不過，住宅單位的面積越來越小、距離市區則越來越遠，這是一個必然的發展趨勢。

新興辦公產業具優勢

萊坊國際產業顧問公司董事經理沙古南說，辦公樓興建市場保持蓬勃，新建好的辦公空間產業，由於設備比較先進，對現有產業構成競爭威脅，較為老舊的產業需要改善設備，以保持應有的競爭力。

這些較舊的辦公樓所面對的競爭壓力更為嚴峻，不少租戶選擇搬到新建好的辦公大廈，以享有現代化的設備，也許這些大廈的業主必須在租金方面，給予租戶一些獎掖或優惠。

另外A級辦公樓的設施必須加以提昇，以拉近與A+級辦公樓的地位，這些設施包括具備綠化特色、貫徹環保概念、擁有綠色大廈認證等等。

目前，吉隆坡的量身訂造辦公樓供應量大約是7千零10萬平方尺，吉隆坡都市佔69%，其餘的31%來自吉隆坡都市週邊地區。

他說，至今，大約760萬平方尺（10.9%）的供應享有雙指標（綠色大廈指數+多媒體超級走廊地位），這些大廈分別是：Integra Tower@The Intermark、Menara Binjai、1 Sentrum、蜆殼石油大廈、怡保花園大廈等等。

隆週邊新辦公樓 供應超越市區

另外，吉隆坡週邊地區的新增供應自2009年以來超越吉隆坡都市，平均成長率為12%，比吉隆坡都市的3%高。

沙古南預測，在接下來的3年，吉隆坡週邊地區的成長將比吉隆坡都市超出3倍。

分散集中發展，以及在吉隆坡週邊地區的選擇增加，可能影響吉隆坡都市辦公樓市場的發展。

一旦所有在興建中的產業大廈已經完工，吉隆坡的辦公樓供應總量，將從7千零10萬平方尺增至8千零20萬平方尺，在3年內增幅大約是14.4%。2007年至今，辦公空間供應大約增長60%。

沙古南披露，截至2014年第三季，吉隆坡都市與週邊地區辦公樓的出租率為83.9%，比2013年的82.5%高。2014年，平均租金為每平方尺5令吉83仙，比2013年的5令吉80仙稍低。

不過，他說，新增的辦公空間仍未造成租金水平下跌。儘管目前辦公空間供應過剩，加上大型發展計劃的推行，市場需求仍相當顯著，截至2014年第三季，市場吸納超過163萬平方尺的辦公空間，在過去，市場的吸納每年介於310萬至350萬平方尺。

辦公樓市場在2008年達到高峰水平，到了2009年則下跌19.38%，然後在2011年開始復甦。在2013年，價值超越2008年的指標，從2011至2013年，商業大廈的回酬率保持在6%的穩健水平，不過，在2014年則下跌至5.75%。

租戶市場供過於求

沙古南補充，預料辦公樓依然充滿挑戰，目前仍是租戶的市場，供應繼續超越需求，業主也進一步提供具有吸引力的獎掖。

市場發展繼續傾向綜合性的產業發展計劃，就是包含零售、住宅與商業辦公大廈元素的組合產業，享有雙指標（綠色大廈指數+多媒體超級走廊地位）的辦公大廈繼續取得不錯需求，特別是坐落在靠近公共運輸系統的辦公產業。

結語：

產業市場交易儘管減緩，不過，市場仍有不少買家，探討購買價格合宜的房屋，由於最近住宅產業貸款不獲批的比率上升，因此，市場仍有不少理想的待售房宅，不同的在於是否迎合個別買家的需求，例如說有些人需要購買面積較大的房屋、也有一些人則想購買面積較小的公寓單位，主要是看這些單位最終落入哪一些買家手中。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）

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