買地自建不簡單

3年前，有一則青年8萬令吉買地建貨櫃屋的新聞，引起許多人關注，畢竟在吉隆坡買一間八九百平方尺的小家，都得花費大概35萬至40萬令吉，8萬令吉就能在自己的土地，建設自己的家園簡直可堪稱神跡！

但有一句話說得好，想像很豐滿，而現實很骨感，買地自建看起來好像很簡單很便宜，但事實上卻有一堆瑣事需要處理。

從找人（建築師團隊）、到獲得有關當局批准、建築材料的選擇、再到跟進整個建築過程，若是沒有做好這方面的心理準備，絕對是可以把人逼瘋的環節。

買地自建首先得找到自己喜歡的環境，如果想遠離城市回歸大自然，也必須滿足生活便利，即是不能離便利商店、購物中心或學校太遠。

自建家園

需考量成本現金流

談起買地自建，不僅手續多多，若是預算掌控得不好，分分鐘還會有超出預算的風險。

這一連串的細節，可能不是首購族能輕易應付的局面，《南洋商報》所訪問的專家奉勸有意買地自建或是土地擁有者，需要步步謹慎，考量自己的成本和現金流，再來一步步自己建設家園。

千篇一律的建築格局未必能滿足所有人，買地自建似乎成了另類選擇。

除了能設計並構建自己的夢想家園，如果是在比較偏遠的地區買地，成本貌似也比較低廉，根本不用花大價錢就能擁有自己的小家，還不用背負30年的房貸，怎麼看都是一筆好買賣啊！

買地自建到底是好還是不好？而若是土地擁有者想要建設自己的家園，又應該怎麼做？

謝詩晨：若有意自行建構家園，建築師是不可或缺的靈魂人物，地主和建築師雙方必須良好溝通並達成共識。

總部設在柔佛峇株巴轄（Batu Pahat）的建築設計公司基本設計（Basic Design Workshop）就有為顧客處理自建事宜，該公司其中一個夥伴謝詩晨受訪時說，建設自己的家園不能單純從建築成本考慮，還有其他因素必須納入考量。

首要考量土地成本

「計劃尋找土地自建家園者，首要考量就是土地成本。我國已趨向城市化，在這樣的大前提下，大城市如吉隆坡可說是一地難求，為節省成本往加影（Kajang）、萬撓（Rawang）或莎阿南等購地，會否對前往吉隆坡上班帶來不便等，都必須仔細計算一番。」

他認為，吉隆坡的土地並不便宜，一般會傾向買地自建多數會是退休人士，或者家裡有祖傳土地，否則在大城市買地自建的成本，絕對是沒有直接購買發展商的新項目來得划算和便宜。

基建規劃略有難度

而年輕人若有買地自建的念頭，一定是很熱愛生活或者對生活有一定的要求。

「發展商的項目雖然貴，但對方已經為購屋者解決如設施、公路、交通等基本問題，多數大馬華人還是東方人的思維，崇尚大家庭生活模式，家庭人口比較複雜，所以在規劃自建上略有一點難度。」

陳佐彬：自建家園真的不簡單，必須做好心理準備，還得妥善考量貸款及現金流問題。

億達法務辦事處創辦人陳佐彬律師也曾有過買地自建的念頭，本來已做好預算分配，但當真正去詢問土地價格卻發現遠遠超出預算，建議計劃買地自建時，務必要做好萬全的準備，必須對於買地和自建有基本的概念和了解。

買地自建除了沒有許多人以為的美好，此外還有兩個因素要考量，即貸款和現金流。

隆市建造費

每平方尺約200元

撇開購地成本不談，從建築材料到基本建設，都是不便宜的花費，屋主還需要支付建造費用和諮詢費等；建造成本則胥視整體設計和建築方法而定。

所以，買地自建並非一定就比發展商項目來得划算，除非屋主對生活質量要求不高。

據謝詩晨透露，一般若是在吉隆坡的土地，業界收取的建造費每平方尺約200令吉起跳，若在比較鄉鎮地區如柔佛峇株巴轄，平均每平方尺收費介於50令吉至100令吉；建造費還未包括需繳付給建築師的諮詢費。

「我們以別墅地段為例，建築師基本諮詢費約是整體建造費的十分之一。建築師會分成六七個階段收取諮詢費，比如在完成結構圖與設計圖是首期收費、呈交圖紙到獲得市議會批准為第二期收費，根據工程次序劃定收費階段。」

不是人人都能有爺爺留下來的地，一般的情況是買了地未必有錢建，所以買地自建首先一定要有穩健的現金流。

成本管控是關鍵

陳佐彬坦言，購買土地僅能向銀行借貸50%至60%，自己本身要負擔土地價格的至少40%至50%，若是向銀行貸款購得土地，土地本身已經抵押給銀行，所以不可能再向銀行貸款建設房子。

「若你已預了一筆建設費，也需另外預留另一筆供架設基本設施的開銷，但如果你買的是吉隆坡Desa Park City一帶的別墅，則無需擔心，因為那裡的地段在發展商規划下，已經架構包括公路和水電等基本設施，無需另外再撥出這筆錢。」

發展商不管是建設公寓還是排屋住宅區，一建就是幾百個單位，而個人自建表示你得獨自承擔所有的費用。

「為什麼我說買地自建不能節省成本呢？那是因為每次說到給自家人的花費，我們每個人都很捨得花，尤其屋子內的設計和裝潢，只要一想到是為了家人，再多的錢都捨得花，所以成本的管控很重要。」

溫馨提醒，如果買到發展商項目的地段，若有關發展商的項目地段建設雙層排屋，那麼地主也必須跟著建設雙層排屋，而不能依據喜好建設別墅或是半獨立洋房。

專業團隊減低錯誤

在買地自建上，必須要找到專業的建築師團隊配合。

完善的專業團隊是由7個專業人士組成，分別是土地測量師（Land Surveyor）、建築師、繪圖師、土木工程師、電子工程師、材料估量師（Quantity Surveyor）及最後負責建設的承包商。

不過，若地主只打算興建兩三層樓高的屋子，則不需要打樁，在這個環節上無需接觸土地測量師，但若是有關土地的地質偏軟，也得尋求土地測量師的意見。

欲知合格土地測量師聯絡和收費詳情，可瀏覽大馬土地測量師委員會（Lembaga Juruukur Tanah Malaysia）官方網站 http://www.ljt.org.my/ 。

改建後的大門口，變為工作室的大廳，前來的客人都可在這裡被接待。

自建順序步驟

謝詩晨站在專業建築師立場，細細為讀者點出整個自建的順序步驟，包括：

1）有了土地後，若是要在土地上建構自己的家，需要尋求土地測量師的協助，清楚估算本身的土地邊界，確保建設不會超出範圍。

2）要找到能和你配合的建築師，在和建築師討論建築概念後，可以由建築師負責找到其他需要的配合人員，或自行尋找。

3）找土木工程師畫結構圖，以明確掌握有關地段的建築結構。

4）和家人討論這間家的空間用途和設計概念，並由繪圖師畫出建築圖紙，再由建築師將有關的結構圖及建築圖紙呈交至市議會，獲得批准才能動工。

5）獲得動工許可後，由建築師畫出施工圖；電子工程師再根據這間屋子計劃安裝的冷氣、大型電器及電燈等計算需要的用電量。

6）由材料估量師按照結構圖和施工圖，詳細列出需要用到的建築材料數量。

7）有了材料估量師的詳細數據，就能找承包商估價；材料估量師的數據越仔細越清楚，則承包商的估價就越貼近實質建設成本。

需要注意的是，土地測量師一般是根據土地大小及工作範圍制定收費（scale fees），地主無需擔心土地測量師會漫天開價，收取昂貴費用。

建設需預留建筑後退紅線

根據大馬城市規劃部門（Urban Planning Department）及地方政府規定，一片土地不能全面建設，需要預留建筑後退紅線（setback line；也稱建築控制線），也就是房子（包括外牆及台階等）與道路靠臨街面的界線。

預留建筑後退紅線也能在發生意外事件如火患時，避免鄰裡屋子過於緊密，減低火患蔓延的風險。

我國別墅的建筑後退紅線規定

前院（從大門到馬路）：20呎或6.096米

旁邊與後防建築：10呎或3.048米

邊院建築（面對馬路）：20呎或6.096米

停車房門廊柱：10呎或3.048米

買地自建好處

控制權高

建好后土地價值潛在上揚，再融資的貸款也能獲得更高的比例

買地自建壞處

很多瑣事

這類型貸款，攤還期一般不超過10年。換言之，每月供款也較高

買地自建5大問

解答人：億達法務辦事處創辦人陳佐彬律師

建屋須獲批准

問：個人若是打算買地建造自己的家，需知的法律問題有哪些？

答：土地是州政府管轄，所以任何建設前都須獲得地方政府的批准。自己買地自建，還有2個比較需要關注的要點，第一個是必須確認土地擁有權、用途、是否遭遇凍結等情況。

各州條例不一

問：是否每個州屬在買地自建上，都有不同的條例需要符合？

答：在不同的州屬買地，的確有不同的條例需要釐清，略略和大家說明比較特殊的情況，其中一個是吉蘭丹州政府已經明文規定，土地不能賣給其他州屬的子民，另外西馬人若想在東馬買地建設自己的家園也非易事，最好是能找到當地的建築師配合。

被列為世界遺產的州屬，和發展比較快的大城市，如吉隆坡、新山等，因為發展步伐快，所以政策頻改變，這些都需要注意。

地稅或會增加

問：假使在本來空無一物的土地搭建自己的家園，會否影響每年繳付的土地稅？

答：如果只是土地，就只需要繳付地稅，但若是在土地上興建了房子，就不只地稅了，而且土地上有了資產，有關土地的價值也會跟著上揚，地稅自然也會增加。

農業地程序不同

問：在農業地自建房子，程序是否有所不同？

答：農業地是比較特別的例子，每1英畝的農業地，可建設一間屋子，但不能超過土地面積的五分之一。

建屋須提交申請

問：如果是過世的爺爺本來就留了一片農業地，是不是不需要再向有關單位申請，就能自行買材料建構自己的家了呢？

答：還是需要向地方政府提交申請，包括建築圖紙等，在沒有獲得准許情況下興建的就是非法屋子。一定要獲得地方政府的批文，代表有關建築符合安全考量。

徐熲芳在武吉美拉華蒂找到相鄰的兩棟房子，直接買下這兩片有房子的土地，在不傷害環境的前提下進行改建。

買地自建個案

地主：徐熲芳（Fendarie Su）

職業：笙迪菲設計坊（Santa Fe Interior Architecture）創辦人

自建地點：武吉美拉華蒂（Bukit Melawati）

改建前

改建後

關乎安全需注意屋子結構

徐熲芳在2015年將兩間相鄰的屋子買下，面積1萬5500平方尺。之後打通並重新設計，作為她的工作室和住家。

買地自建，要特別注意的是結構，這關乎到整間屋子的安全性。

「其實，我當初本來在另一個地方買了空地，規劃自己的家和工作室，但工程進行到一半才發現結構不能支持我將房子建超過3層樓，本來已經敲定搬家時間，在這樣的情況下只得擱置這個計劃，再找過地點。」

買地自建10大貼士

1）尋找自己喜歡的環境

你必須知道自己要什麼，想要有個自己的家，首先得找到自己喜歡的環境，如果想遠離城市回歸大自然，也必須滿足生活便利，即是不能離便利商店、購物中心或學校太遠。

2）熟悉鄰里

只有自己親身和周邊鄰居攀談，才能知道這裡是不是適合你的空間，友善的鄰里很重要。

3）預算估算

你必須知道自己需要多大的土地，才能估算一個大概的建造預算，再把建築團隊收費預估在內。為防額外開銷，建議再以總預算為標準，撥出一筆10%至20%的資金做後備金。

4）找到適合的團隊

這團隊包括建築師、土木工程師、電子工程師、室內設計師、園景規劃師（若能 更完善）、材料估量師（Quantity Surveyor）及承包商。你可以把尋訪團隊成員交給工程師負責，也可以自己逐一尋找各成員，價錢可能更低廉。

5）開始策劃空間

當建築團隊齊人，就開始構思整間家的設計，首先和家人討論需要用到的空間，釐清自己需要的空間，就可以與建築師及室內設計師討論設計和空間構圖。

6）確定自己想要的家居格局

家居風格很多種，可以有傳統家居格局，也可以日本、現代化、自然環境等，選一個自己喜歡的風格。

7）確保符合建設法規

必須清楚了解建設規定，包括需要預留的建筑後退紅線，才能規劃建設房子用到的空間。

8）關注空間設計和自然元素平衡

平衡整體設計和大自然很重要，設計的大前提是必須在不傷害環境的情況下達到設計目的，包括自然採光，能節省能源就儘量用日光，還有就是雨水的循環使用，及善用環保資源。

9）儘量保有原有大自然環境

如果有關土地上有樹木，儘量保留並讓其融入家的格局設計中。

10）彈性使用空間的便利

一間家會跟據住戶年齡的變化，在空間使用上出現變化。比如本來的屋主是兩夫婦，後來育有小孩，則必須預留空間能夠做調整，以便能布置小孩的房間、遊樂設施等。

特約：林妤芯 攝影：姚春顯、蘇漢成、陳奕龍

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