大馬的購物中心開始崩盤了嗎？

讓我們先從2018年之前，巴生谷的零售空間（購物中心）供應說起。

根據《星報》在2011年11月1日的報道，產業顧問指出，巴生谷的人均零售空間將超越新加坡。

報道還說，截至2011年第三季，巴生谷的總零售空間供應達4370萬平方尺，一共有133個購物中心和霸級市場，以610萬人口計算，人均零售空間相等於7.1平方尺，跟新加坡一樣。

同時該比例，比泰國曼谷人均零售空間為6.5平方尺還要高。

而且，133間購物中心中，只有其中43間或30%購物中心和霸級市場，在截至2011年11月的表現良好。

產業顧問當時也預計，2014年，巴生谷的零售空間將達5300萬平方尺，共149間購物中心和霸級市場。

接著在2012年8月，《星報》再報道，未來10年內，吉隆坡市內和周圍，有大批的商務產業正排隊推介，加重市場憂慮。

尤其如敦拉薩國際貿易中心（TRX）一半的工程是辦公樓，同時又遇上其他大型的工程，包括Kwasa白沙羅和國民投資的吉隆坡118大樓（KL118）。

同年11日，我再看到《星報》的報道，引述大馬亨利行（Henry Butcher），指隆市內和周圍的商務產業都過剩。

同時，VPC Alliance大馬董事經理黃廣安也說，建築中和即將竣工的商務產業認購率低於50%。而且這只是隆市內和附近的商務產業，吉隆坡以外比如賽城，同樣的情況正發生，已經出現供過於求。

總的來說，截至2012年8月為止，大馬企業對於巴生谷到2020年為止的商務產業發展仍樂觀。

另一邊廂，產業顧問則一致認為，巴生谷的商務產業，包括辦公樓和零售空間都面對供應過剩窘境。

今年3月，《馬來郵報》14日的報道標題為「購物中心面對崩盤風險，因為供應過剩持續。」

報道引述《金融時報》巴生谷的購物中心的租用率可能低至40%。儘管供應過剩，我國還是一直建造更多購物中心空間。

而且證據也顯示出購物中心營運者都正面對挑戰。

《金融時報》指出，巴生谷內1000名接受調查的受訪者中，18.3%指出，打算在未來12個月內，減少到購物中心的次數。

另外，吉隆坡1000名接受調查的受訪者中，22.2%指出，將在未來12個月內減少到購物中心的次數。

而這時，國家產業資訊中心（NAPIC）的數據仍顯示出，今年內，我國的零售空間，還會再增加15%。

股神巴菲特對投資者的投資勸告是：「當其他人都樂觀，我們應該擔憂。當大家都擔憂，我們應該樂觀。」

然而，大馬的企業自2011年以來，在發展商務產業時，有聽取巴菲特的勸告嗎？

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來源：www.enanyang.my

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大馬消費者沒錢消費

另一方面，讓我們來探討消費者的課題。

網絡媒體「 The Malaysian Insight」今年2月5日引述Mydin

Mohamed控股有限公司董事經理拿督阿米阿里麥丁：「儘管國家經濟增長，但人民卻沒有足夠的錢。」

他說：「儘管國家的經濟增長，一般的消費者無法滿足上揚的消費品成本。我認為，人民就是缺錢。過去5年，超過100種食品價格上漲了14%至15%，導致銷售低，霸級市場增長大跌。」

他還說，一些產品價格漲幅驚人，比如金馬倫的包菜5年一共漲價29%，甘望魚、辣椒醬和沙丁魚，都分別漲19%、38.8%和30.6%。

他還說，如果他起價，其他業者也必定會起價。因為他們是市場領導者，他們一旦上調售價，市場的價格也就會上漲。

「產品價格上漲已經衝擊了所有霸級市場的銷售。」

該報道也提到：2017年首季，整體零售銷售跌了1.2%，霸級市場的銷售跌了4.8%。到第三季，零售領域萎縮1.1%，霸級市場的增長率則跌5%。

總結以上因素，我的結論就是自2011年，我國尤其是巴生谷的零售空間（購物中心）就已經供應過剩。

霸市銷售盈利下跌

在2011年至2017年之間，零售空間即購物中心的供應過剩惡化，截至今年3月，巴生谷的購物中心出租率僅40%，購物中心業者都面對挑戰。

同時，大馬消費者沒錢消費並不足夠來應付產品價格漲價。許多霸級市場的消費者減少了，導致銷售和盈利下跌。而銷售和盈利下跌拖累霸級市場或零售空間關閉。當霸級市場或零售業者關門，最終將導致受到影響的購物中心關閉。

我認為，以上的情況都是正在發生。

最近百盛控股（PARKSON，5657，主板貿服股）也宣布，由於吉隆坡市中心的Maju Junction廣場的百盛百貨商店表現遜色，因此決定搬出這家廣場。

接著也宣布撤離金河廣場，都是在吉隆坡的分店。

這可能就是「大馬，尤其是吉隆坡購物中心崩盤的開始。」

文/張仰榮博士

新聞來源/南洋商報

來源：www.enanyang.my

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