大馬產業市場2018年【崩盤】快看～怎樣才是產業市場崩盤？大大力分享出去讓更多人知道！
大馬產業市場2018年【崩盤】快看～怎樣才是產業市場崩盤？大大力分享出去讓更多人知道！
常言道，經濟不好，第一個受衝擊的領域是產業；經濟好轉，最後一個復甦的也是產業。
產業領域可說是重要的經濟晴雨表之一。
有人樂觀看待明年經濟與國內產業市場，也有者持悲觀意見，相信明年我國經濟將衰退。
有產業顧問更建議，有意購屋者應該按兵不動，等到2019年或2020年才買房。
大馬產業市場2018崩盤？
回顧歷史，不難發現好像每10年就會出現金融危機，經歷了1997/1998年亞洲金融風暴和2007/2008年次貸危機，令人不禁擔憂，今明年是否會迎來下一個經濟衰退期？
產業領域與經濟息息相關，若出現金融危機，該領域也不會倖免。
且看大馬亨利行如何從各角度剖析，我國產業市場明年是否會崩盤。
首季滯銷住宅數量是過去10年最高。
怎樣才是產業市場崩盤?
常言道，經濟不好，第一個受衝擊的領域是產業；經濟好轉，最後一個復甦的也是產業。產業領域可說是重要的經濟晴雨表之一。
有人樂觀看待明年經濟與國內產業市場，也有者持悲觀意見，相信明年我國經濟將衰退。
有產業顧問更建議，有意購屋者應該按兵不動，等到2019年或2020年才買房。
國家銀行與國家產業資訊中心（NAPIC）近期發布的報告，皆悲觀看待我國產業市場。
滯銷住宅數10年新高
國行指出，首季滯銷住宅數量達13萬690單位，是過去10年最高。在這些滯銷單位中，約83%的售價是高於25萬令吉，61%是高樓。
國行強調，住宅、辦公室與零售商場供應過剩。
另一方面，NAPIC發布的數據顯示，上半年滯銷住宅數量明顯上升。
同時，上半年整體產業和住宅交易量再度下跌，是2013年至今錄得的最低上半年數據。
但是，上半年交易值比去年同期稍高。以上的數據，不禁讓一些人猜測，大馬產業市場恐在明年崩盤。
進入正題前，大馬亨利行先拋出一個問題：一般上，我們如何定義「產業市場崩盤」？
經濟基本面改變是導火線
該產業顧問公司在《2017年11月先驅》月刊中解釋，「經濟衰退」大致被認為是連續兩個或三個季度經濟負增長；「股市崩盤」則是某股市的大部分上市公司股價突然大跌。
「產業市場崩盤沒有一個官方定義，但往往是積累多年的產業泡沫突然破裂，導火線是經濟基本面改變，如經濟衰退、放緩、股市崩盤或利率過高，導致投資者失去信心。」
接著，市場對產業的需求大跌，發展商的新推介反應差勁、銷售疲弱、滯銷庫存暴增，以及擱置項目數量攀升。產業價格會暴跌雙位數，銀行呆帳率大漲。
產業市場崩盤跡象：發展商營銷員太空閒
已成立30年的亨利行指出，產業市場崩盤的跡象是——發展商或產業顧問的銷售與營銷員工在工作日打卡上班、閱讀完全部報紙、喝兩輪咖啡，以及在這期間，完全沒有接到任何詢問電話。
「他與同事們一起出去吃頓悠長的午餐，因為沒有什麼事情做。不過，他們是在咖啡店用餐，而不是他們曾經頻密光臨的高級餐廳，在街邊的嘛嘛檔喝茶，而不是星巴克。」
除此之外，這些員工的工作日被減至一周3日，同時減薪30%。他們經常擔憂，儘管同意減薪，是否能保住這個飯碗。
「不過，目前產業顧問們正忙碌地為銀行拍賣案進行估值，他在拍賣部門的同事也抱怨，銀行拍賣產業數量突然大增。」
所以，亨利行反問，我們是否已經達到產業市場開始或即將崩盤的程度？
該公司繼續解釋，過去我國產業市場崩盤的時候，如80年代、1997/1998年和2007/2008年，都是跟在經濟衰退和股市大跌的後面。
「生意萎縮、失業率增加和投資者信心處於低位。目前我們是否有看到類似的跡象？」
產業顧問們工作忙碌，暫未看到崩盤的跡象。
住宅開價繼續跌賣家仍難覓買家
根據PropertyGuru市場指數（PMI），我國第三季整體住宅開價，按季微跌0.2%，按年則是降2.3%。
儘管消費者情緒復甦，但開價走勢並未隨之而起。
PropertyGuru認為，這顯示，賣家仍無法找到買家，因此面臨降低開價的壓力，以順利脫售產業。
該公司大馬區經理謝爾頓說：「正如之前所說的，去年與今年皆屬於買家市場，而市場已經穩定下來。」
若無意外，他相信這股走勢會延續至明年初。
從地區看，吉隆坡次季開價按季起0.4%後，在第三季跌了1.4%。按年而言，吉隆坡產業開價是降2.3%。
隆市熱點需求疲弱
雖然發展商持續推介項目，但PropertyGuru發現，城中熱點如武吉加里爾和泗岩沫的價格依然受壓，歸咎於需求疲弱。
PMI顯示，武吉加里爾產業次季開價按季減2%，第三季再跌1%。
身為國內經濟重鎮的雪蘭莪也逃不過這股跌風，但跌幅有所收窄。
第三季開價按季挫0.3%，比次季的2.7%來得小。按年而言，雪州PMI減4.6%。
其中，實達阿南和加影的開價皆下行，除了巴生，次季與第三季開價分別按季升0.4%及1.2%。
謝爾頓解釋，目前巴生被認為是下一個熱點與增長地區，尤其是即將發展輕快鐵第三路線及其他基礎建設項目。
「投資者看到增長潛能而湧向巴生，。在興建捷運前，雙溪毛糯和其他地區也有相似的現象。」
檳城跌 柔佛漲
向北看，檳城的開價自去年次季起連跌六個季度，第三季按季減0.6%，按年則是3.4%。
壟尾（Paya Terubong）和峇都加灣（Batu Kawan）開價持續走跌，分別按季減0.8%及2.5%。北賴的開價也下行5.6%。
謝爾頓稱，跌勢的原因可能是打房措施，導致供應整合與價格調整。這些措施包括通過限售期管制可負擔房屋價格。他還認為，接下來檳城的產業價格會進一步下挫。
外國買家進場推高
與眾不同的是，柔佛產業市場價格連續四個季度攀升，第三季按季起1.7%，次季則是0.5%。按年而言，柔佛PMI揚7%。
PropertyGuru指出，外國買家進場可能是推高開價的原因，另一個理由則是令吉貶值。
碧桂園吸引外資在柔佛投資，而在這期間，即去年第三季至今年第三季，柔佛PMI改善。
在新山，第三季產業開價按季增0.8%，巴西古當更是錄得11.6%的驚人漲幅。
產業市場不平衡宏觀經濟受威脅
國行在季報中警告，產業市場過剩會為經濟帶來風險。
我國產業領域與超過120個行業有關，占國內生產總值的10%，聘請140萬名大馬人，因此國行的擔憂並非杞人憂天。
「大馬在亞洲金融危機的體驗，顯示產業市場大調整對經濟有重大的影響。」
產業市場不平衡，對經濟的風險包括，經濟增長放緩、提高失業率、連累多個領域、銀行與金融機構、國家來往帳項與收支（BOP），若需要政府出手相救，也會影響政府財政。
上半年新推介的銷售比去年同期好。
經濟強增 市場穩定
身為專業的產業顧問，亨利行以我國經濟現況、政府政策和官方數據，為明年產業市場把脈。
根據2018年財政預算案，政府預計今年國內生產總值介於5.2%至5.7%，明年則是介於5%至5.5%。
今年第三季，我國經濟更是強勁增長6.2%。
大馬經濟持續增長，幅度接近官方預測，帶來穩定，促進投資者信心，對產業市場有利。
此外，政府預計明年通脹率溫和，介於2.5%至3.5%，我國接近充分就業。
若沒有明顯影響全球經濟的事件，如爆發戰爭、傳染病和主要原產品價格（如原油）有大變化，亨利行相信，雖然市況疲弱，交易量價持續跌勢，但產業市場會是穩定的。
打房消除泡沫價趨大眾水平
在2010年，當人們開始擔憂資產出現泡沫，政府介入並祭出數項打房措施，避免泡沫持續建立。
這是因為，若泡沫破裂，對市場和國家財務有重大的影響。
亨利行認為，政府實施的打房措施成功降低產業價格至大眾可負擔的水平。
凍結批准4類產業
近期，市場擔憂豪華公寓、服務式公寓、辦公室和商場供多於求對產業市場和銀行領域的潛在後果，政府雷厲風行，宣布凍結批准發展這類型項目。
亨利行稱讚，長期而言，該措施對以上產業領域有利，因為市場有更多的時間消化現有庫存，協助減少供應過剩的問題。
政府在過去2個預算案皆關注可負擔房屋，加上售價超過100萬令吉的房子銷售疲弱，市場對售價低於50萬令吉的房子需求強勁，私人發展商將焦點轉移至可負擔房屋領域。
亨利行相信，雖然這些項目的賺幅比不上豪華房子，但會讓發展商們度過目前的挑戰，提供現金流。
大馬經濟持續增長、穩定，對產業市場有利。
積極刺激租賃市場
此外，亨利行點出，政府積極刺激租賃市場。
首先，政府在2018年預算案提出，在2018至2020課稅年，會給予納稅人50%稅務減免，上限2000令吉月租收入。
接著，政府宣布豁免那些選擇通過馬銀行明年推出的「先租後買」計劃購屋者的買賣協議印花稅。
此外，政府也宣布，計算產業盈利稅（RPGT）的購買產業日期，可以追溯至簽署租賃合約時候。
亨利行預計，上述優惠將鼓勵那些還未擁屋者，參與這些計劃。同時，更多銀行會跟隨趨勢。
「住宅領域會從中受益，因為有助於清空和降低庫存，不然還是空置。」
發展商調整策略上半年新推介銷售勝往年
亨利行指出，媒體大幅報道國行對滯銷房子數量暴增，以及產業供應過剩的憂慮，但不多人注意到，NAPIC數據也顯示，上半年新推介的銷售比去年同期好。
一些價位的產業，上半年銷量甚至比2014及2015年同期更好。
「這可能代表市場找到平衡點，更可能邁向回彈，因為發展商已重新調整至正確市場領域。」
值得注意的是，近期新推介認購率良好，可能是因為發展商縮小新推介規模，並分階段推出市場，將滯銷的風險減至最低。
PR1MA滯銷數高
儘管如此，亨利行仍點出，一馬人民房屋（PR1MA）的滯銷單位數量高，加劇一些州屬的滯銷數量。該機構給予的理由是，25萬令吉以上的可負擔房屋銷售疲弱。
固打間接導致滯銷
亨利行分享，一般上，每個項目的土著固打介於30%至50%，若項目處於土著不青睞的地區，發展商會用更長的時間來銷售。
但是，這不代表發展商永遠無法售出這些單位，因為一旦符合政府設下的條件，他們就可以開放給公眾認購。
另一個導致滯銷庫存走高的原因可能是，項目地點不受歡迎、種類和設計不符合消費者要求。
雖然發展商必須為本身的舉動負責任，但亨利行認為，大家必須深入研究滯銷房子的數據，不應該直接詮釋為市場即將崩盤的跡象。
大選前靜觀其變
另外，即將來臨的第14屆大選也為市場添加不確定因素。
因此，一些投資者按兵不動，直到情況明朗後再度進場。
亨利行認為，大選結果塵埃落定後，這些投資者會重新入場，支撐產業市場走出頹勢。
明年不會崩盤
亨利行坦言，沒有一位從事產業者可以準確預言，市場何時上行或下行。
無論如何，產業顧問可以盡力詮釋官方數據和市場反饋，針對市場走向和趨勢做出合理的結論。
「雖然我們不能聲稱我們一直都正確，但我們嘗試根據最新數據作出負責任和合理的預測。」
亨利行相信，雖然明年產業市場依然充滿挑戰、市場對70萬令吉以上的住宅意興闌珊，以及辦公室和商場空置率上升，但產業市場應該不會崩盤。
當然，只有時間可以證明一切，但對於投資者，目前市場放緩，是個機會，以更現實的價格買到好產業。
發展商也提供更多優惠和靈活的支付條款，來取得銷售。
二手賣家更願意協商
二手市場方面，賣家開價更現實，也更願意協商。
聚焦可負擔房屋和更多優惠（其實是間接折扣），可能鼓勵過去數年產業市場火熱，造成價格直線上升而錯失機會的購屋者，踏出第一步，挑選夢想家園。
亨利行指出，市場可能崩盤的預警，是對從事產業者當頭捧喝，不完全負面。
「發展商應該使用客觀的市場研究報告，決定在哪裡興建怎樣的產業、現實的定價，並避開供應過剩或需求差的地方。」
此外，亨利行認為有關單位應該密切監督，致力於提供適時準確的數據，確保大家可作出正確的決策。
最後，投資者應該更謹慎、做足功課和不人云亦云，盲目跟隨所謂「大師」提倡的投機生意模式。
亨利行堅信，若各方合作，可減少產業市場崩盤的幾率。
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