新山市作為距離新加坡最近的馬來西亞城市，盡享國家和區域經濟升級紅利。儘管有著「下一個深圳」的期望，但新山市在快速擴張、高速發展的情況下，也不可避免地需要承擔風險。

作為近年來中資出海的熱土之一，馬來西亞新山市忽然在2016年爆紅，包括中國開發商和諸多產業公司紛紛投資馬來西亞，尤其集中於柔佛州新山市，預計總投資額達數千億。

從政經關係的角度來看，一衣帶水的馬來西亞和新加坡關係在近年來明顯轉好並持續升溫。兩國之間的產業，交通等各方面的合作越來越多，人口流動也愈加頻繁。

而在「一帶一路」的國家戰略下，中國公司更將馬來西亞視為資本與輸出的橋頭堡，很多投資也得到了中國政府和當地政府的支持。

新山市作為距離新加坡最近的馬來西亞城市，盡享國家和區域經濟升級紅利。那麼，它是否可以發展成為「下一個深圳」？碧桂園主席楊國強理想中的未來城市，是否可以實現？中資公司的投資將有怎樣的收穫？

新馬政經關係升溫

新山市的興起，首先緣於其特殊的地理位置。連接新加坡與馬來西亞的咽喉要地——柔佛州，是馬來西亞距離新加坡最近的州，其首府新山市與新加坡只隔1065米的長堤，因此被稱為「馬來西亞聯邦的南方門戶」。

每天，數以萬計的新加坡人經由新馬1、2號關口，過關前往馬來西亞新山，他們工作在這裡，生活在新加坡。

在新加坡人Eric看來，兩國之間的經濟交流已經越來越密切。新加坡本為馬來西亞聯邦成員，1965年脫離馬來西亞獨立，兩者關係起伏不定、時好時壞，有蜜月期也有冷淡期。

2011年前後，在兩國高層的推動下，新馬關係逐漸升溫。限於匱乏的自然資源，狹小的地界，特別是在產業轉型、人口老化的現狀下，新加坡將馬來西亞視為經濟腹地和產品銷售市場，兩國間產業轉移和消費外溢已開始凸顯。

柔佛州的現任蘇丹依不拉欣（即州內世襲國王）對經濟開放和吸引外資持非常歡迎的態度。「他也喜歡和中國人做生意。」Eric說，與其父親已故蘇丹依斯干達不同，依不拉欣更傾向於建立新加坡與柔佛州之間的親密關係，他支持重啟建立連接兩國第三通道的計劃，而該計劃曾遭到其父親反對而擱淺。

去年11月底，馬來西亞交通部長廖中萊透露，該部正研究興建海底隧道作為新馬第三通道，以緩解現有的新柔長堤和新馬第二通道交通擁擠的問題。擬議中的新馬第三通道是從馬來西亞柔佛州新山東部連接到新加坡樟宜。

除此以外，兩國之間的其他交通設施也在相繼完善。2016年12月13日，經多年籌備，馬來西亞與新加坡正式簽署了修建新馬高鐵的協議。

據富力地產有關人士介紹，新馬高鐵全長350公里，其中335公里在馬來西亞境內，15公里在新加坡境內，共設8站。建成後，馬來西亞首都吉隆坡到新加坡的通行時間，將從現在的四五個小時縮短至90分鐘。

除新馬高鐵外，目前新馬雙方已達成共識，將修建連接柔佛州首府新山與新加坡兀蘭的柔新地鐵系統；此外，新加坡樟宜終點渡輪中心和馬來西亞渡輪碼頭間的船次也將會增加。

中資重金砸向「橋頭堡」

新馬關係的破冰升溫，讓善於在全世界發現商機的中國人，早早盯上了馬來西亞。

地產商成為先行者。2015年，碧桂園正式發布了投資千億的海外戰略項目——森林城市，坐落於柔佛州新山市依斯干達經濟特區，扼守「一帶一路」的要衝，佔地面積約20平方公里。

其他中國開發商如綠地、富力、雅居樂等也紛紛進軍馬來西亞市場，在吉隆坡和柔佛州投資了數個房地產＋產業園項目。

在地產的帶動下，中資企業將馬來西亞視作產業出海的橋頭堡。一年多內，碧桂園已帶動廣東長大、華山國際、中建南方等超過70家中國企業落戶馬來西亞。2016年底，華為、思科、埃森哲、美的等36家中外龍頭企業與森林城市簽約，共建國際產能合作新城。

中資公司的龍頭翹楚華為，去年宣布在馬來西亞首都吉隆坡正式設立地區總部，想藉此為橋頭堡，利用馬來西亞的信息、通信技術向南太平洋地區擴張。

去年8月，青島魯海豐集團與馬來西亞漁業局達成合作意向，擬填海建設長寬各5公里、面積25平方公里（包括港池）的馬來西亞北方漁業國際港（資料、團購、論壇）和產業園。這個項目將成為馬來西亞首個綜合漁港，包含國內港、國際港和產業園島三部分。

9月，中國電建與馬來西亞凱傑公司簽訂框架合作協議，共同開發及建設馬六甲皇京港項目中4個島，已規劃旅遊、商業、房地產和臨海工業園等項目。深圳鹽田港集團及連雲港集團將配合中國電建共同負責項目建設。

中資扎堆馬來西亞的背後，是中國「一帶一路」戰略的實施。2016年12月12日，「一帶一路」中心在吉隆坡成立。該中心直屬馬來西亞華人公會（馬華）對華事務委員會，主要負責開展與「一帶一路」倡議相關的調研，為企業提供諮詢，協助企業開拓市場並在政府和企業間進行商業對接。

據中國商務部統計，2015年全年中國對馬來西亞非金融類直接投資達4.08億美元，同比增加237%；另據馬中「一帶一路」投資論壇籌委會主席方維城透露，截至去年底馬中已簽署了14個雙邊商業協議，總價值144億馬來西亞林吉特（約合223.63億元人民幣）。

而在中資企業最為青睞的柔佛州，2013年至2016年9月，中資企業就投資20個項目，總投資額逾24.42億馬幣，在柔佛州外商總投資額中位列第二。

新山市對標中國深圳

「乘飛機從高空鳥瞰新山市景，可看到新山在'動'了，可發展土地所剩無幾。」柔佛州華人建築商公會會長沈天良曾這樣描述新山市。

2006年，馬來西亞在柔佛州的新山市成立依斯干達經濟特區，希望將其打造成為全國乃至全球的經濟發展城市樣本，因新加坡-新山的地理關係，看起來很像是當初香港-深圳的翻版。

據世界銀行的數據，2014年馬來西亞的人均GDP約為1.1萬美元，而新加坡達到了5.6萬美元。以房價來說，新山市的房價只有新加坡的十分之一不到。

正因如此，有許多人選擇在新加坡工作，但居住在新山市。根據新加坡金融管理局數據，最靠近本地的馬來西亞是新加坡人海外置產最熱門的地點，而現有的連接新馬的兩個通道也經常因人流過大而產生嚴重的堵塞。

柔佛州近年來積極引入外資、大興土木也與當年深圳發展的路徑相類似。「這是為了擺脫柔佛州是新加坡後院的印象。」柔佛州蘇丹伊不拉欣曾直言不諱地說。

依斯干達特區有關官員告訴21世紀經濟報導記者，新山市在吸納外資時，注重引入多元化的產業形成對經濟與就業的拉動，依靠服務業與製造業掛帥，9大經濟發展領域齊頭並進。以產業的入駐吸引以工作或居住為目的的人口聚集，推動當地經濟的發展。

為了招商引資，依斯干達特區提供了多項誘人的政策，包括豁免10年所得稅、不受外資委員會條例約束、不受新經濟政策限制等，森林城市也已經獲批為免稅島。

新加坡貿工部（MTI）數據顯示，2016年7至9月，新加坡GDP增長率為0.6％，低於1.7％的預期。調查報告認為，新加坡經濟「前景暗淡」，背後潛在的影響就是，更多的新加坡人會把購物消費轉移到鄰國馬來西亞。

反觀馬來西亞，依斯干達經濟特區發展署預計，特區2016-2020年的生產總值增速將達7.5%；另據IMF預測，馬來西亞2017年的GDP增長約4.5%。

這種經濟發展差異恰恰說明其中蘊含著巨大的機會。隨著兩國經濟和產業的交流越來越緊密，新山市將首當其衝從中受益。相關數據顯示，截至2016年11月，特區獲各國註入的投資金額2210億馬幣，是吸引外商投資的全國之冠。

機會下的風險

儘管有著「下一個深圳」的期望，但新山市在快速擴張、高速發展的情況下，也不可避免地需要承擔風險。馬來西亞的貨幣林吉特的貶值就是其中之一。

惠譽（Fitch）旗下研究機構BMI Research研報指出，2012年以來，馬來西亞的貨幣林吉特兌美元匯率一直呈現下行，過去2年，林吉特兌美元匯率先後錄得18.5%和4.3%的跌幅；BMI將林吉特評為過去一年亞洲地區表現最差的貨幣之一。

現在的林吉特尚未「止血」。BMI已經下調了林吉特匯率預期。該機構將美元兌林吉特2017年內均值由此前的4.00提升到4.50，2018年均值從此前的3.88提升到4.40。

研報認為，進入2017年，馬來西亞經濟的風險敞口短時間內不會有所收縮。

以新山市主要產業房地產為例，受貨幣疲軟的影響，急於將資產投資套現而減少損失的海外投資者開始增加。用房地產諮詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮的話來說，外匯兌換率是一把雙面刃，當地單位如今看似便宜，但未來也可能會變得更便宜。

一邊是自身匯率下跌帶來的不確定增加，而另一邊，作為新山市最重要的資本來源地，中國在新的一年開始了嚴厲的外匯管制。

2017年元旦，國家外匯局出台個人購匯新政，重申了個人購匯不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。並要求購匯前需要先填寫一份《個人購匯申請書》，購匯受到了更多的監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，外匯管制會限制資金的流動，對馬來西亞尤其是一些熱點城市的投資肯定是有負面影響的。

業內人士分析，2017年資本管制相對於2016年將更加收緊。

嚴躍進建議，外匯管製造成了一種市場預期，投資都被限制的話，可能導致海外接盤者不多，影響原有項目投資，收益率也會受影響，投資者不應該盲目地去鑽政策的漏洞。從企業的角度來說，管制以後應引導正常合理的需求和資金流入。

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