申請房屋貸款時,銀行不會告訴你的7件事

1）申請評分系統 (Application Score Systems)

在這個日新月異的時代，銀行已經採用電腦系統，並聯接中央資料庫(Centralised Database), 以取代過往以人力審核的模式。這不僅大大提升審核的效率，同時也能避免人為上疏忽，所造成經濟上的損失。

每當銀行房貸專員收到房產貸款申請時，他們會把申請者的資料一一輸入進電腦系統里。由電腦的「申請評分系統「進行分析，這套系統主要針對申請者的：年齡，教育程度，婚姻狀況，職業，收入，工作性質等等，來進行分析。

a) 職業 (Occupation)

俗語說：「行行出狀元」，但對商業銀行而言，卻是「行行出狀況」。在眾多的工作領域裡，大致上分為「白領階級」(White-collar) 和「藍領階級」 (Blue-collar) 。當銀行在審核申請人的過程中，職業被列入為重要的考量。以下是白領階級和藍領階級的區別：

白領階級（White-collar）- 專業人士，經理，行政人員，工程師，醫生，律師，藥劑師，估價師，飛機師，法官，會計師，大學講師等等。

藍領階級（Blue-collar）- 技術人員，餐館廚師，司機，侍應生，操作人員，技工，維修人員，裝修工人，園丁，美容師，理髮師等等。

b) 工作業務性質 (Nature of Business)

一些工作領域是依據市場的波動而有所影響，所以銀行在審核這類領域時會格外謹慎。例如：石油業，運輸業，航空業或黃金業等。好比方說石油業時常都會面對著強大的市場競爭而有所波動，同時石油業者會隨著市場需求而進行招聘或裁退員工。因此，如果出現經濟瀟條的當兒，受聘於這些工作領域的貸款申請者將面對一定的風險。

值得一提的是有一些特定的工作業務性質，曾在銀行過去的系統里有著不良的付款記錄（依據個別銀行的政策而定），所以當銀行遇到相同工作業務性質的申請者時，有時會被拒絕。

案例 1：

假設當有兩個申請人: Mr. Simon（白領階級）和 Mr. Alex (藍領階級) 同時向同一間商業銀行提出貸款申請, 並且各自擁有一樣的年收入，但有可能在銀行審核部門的審核下會有兩個不同的結果：

這是因為一些銀行認為，如果發生經濟低迷或瀟條的時候，白領階級的可承擔風險能力比藍領階級來的高；也可能是一些銀行依據過去的付款記錄，分析出來的數據而所得到的證明。

備註：如果申請人在所就職的公司工作少於3個月或6個月，可能也會影響貸款批准的成功率。

2）國家銀行中央信貸記錄 (CCRIS)

國家銀行已實施將各商業銀行顧客的往來借貸記錄進行整合，再由國家銀行整理出一套中央系統記錄；並於每個月1次更新讓各商業銀行進行參考。各商業銀行在進行貸款審核的過程中，國家銀行中央信貸記錄（CCRIS）占了極為重要的考量因素。銀行的審核部門是依據個人借貸記錄（CCRIS ）的資訊 + 申請評分制度（Application Score Systems）= 個人風險評估（Risk Grade）給予評價。因此，每個申請者都會得到個別的風險評估（Risk Grade），而這將會影響貸款比率(Total Loan Margin), 貸款年限(Loan Tenure) 或者是貸款利率 (Interest Rate).

a) 國家高等教育基金局 (PTPTN)

自2015年開始，國家高等教育基金局(PTPTN) 已經開始把那些沒有準時繳交貸款的借貸者名單，呈交給國家銀行並列錄進國家銀行中央信貸記錄 (CCRIS) 系統里。所以那些曾受惠於國家高等教育基金局的借貸者，必須準時繳交貸款，以便日後能購買自己心意的房產及汽車。

b) 特別監控名單 (Special Attention Account, SAA)

一些借貸人因為經濟發生了突髮狀況，而無法按時繳交或償還最低的貸款限額(minimum payment)，但又不想被判入窮籍(Bankruptcy)，所以向其借貸銀行或國家銀行的(AKPK)尋求援助。通常，借貸銀行會依據個別情況給予適合的債務重組計劃 (Restructure Loan)。在此債務重組計劃下的申請者，是無法向其它商業銀行申請任何貸款的。

c) 在國家銀行中央信貸系統里沒有任何借貸記錄 (Zero CCRIS)

由於借貸人沒有任何借貸記錄，銀行業者無法依據過去的付款記錄或習慣 ( Payment history and habit) 進行評估，所以對銀行而言，這些借貸者是屬於比較高風險的一群。

案例 1：

李先生畢業後就在一家跨國公司擔任軟體工程師，並在短短的兩年內升上主管；月薪從RM2,800提升到RM5,000。同時，他擁有三間銀行的信用卡並獲得較高額的賒帳頂限(Credit Limit) 。在現今鼓吹物質享受的社會，李先生開始揮霍並開始購買奢侈品；在短短的一年內欠下卡債超過RM30,000.00，並且沒有按時繳交最低付款額。一年後，李先生和太太決定聯名購買一間公寓，並向不同的商業銀行提出房貸申請，結果一一被銀行拒絕了。拒絕的理由是個人信貸記錄不健康。

案例2：

陳女士從事文具貿易生意超過10年，並且打算把生意擴展到南馬一帶。在缺乏資金流動的情況下，陳女士決定向銀行申請商業貸款，可是在申請一星期後卻接到有關銀行的拒絕通知書。在百思不解的情況下，陳女士決定親自前往國家銀行了解。在相關人員的協助下，

陳女士才察覺原來是三年前曾經同意擔任其妹妹的車貸擔保人。由於其妹妹沒有定時繳交車貸，而導致陳女士的個人信貸記錄不良。

由以上的個案，我們可以意識到維持及保護個人信貸記錄良好是極為重要的。您可以通過我們的平台檢查您的信貸記錄是否良好http://www.propertyavenue.com.my/personal-credit-report/

3）可承擔償債率 (Debt Servicing Ratio, DSR)

銀行業者為了儘量減低或控制壞帳 (Non-Performing Loan, NPL) 的發生, 制定了一套可承擔償債率 (%)方程式, 簡稱為DSR，其方程式 (Formula) 如下：

DSR % = 每月總債務 / 每月凈收入 (Total Monthly Commitment / Monthly Net Income)

從這個方程式里，銀行業者可以很清楚的知道借貸者的收入與支出比率 (%)。通常他們是依據各自的可承擔償債率(%)指南進行審核, 所以借貸者可以在同一時間，向不同的銀行提出申請，以確保最後能獲得貸款批准。

可參考以下個別銀行的作業指南 (For Reference Only):

案例 1: Mr. Albert , 會計主管.

*信用卡計算方式 (Credit card commitment): Outstanding amount x 5%

Mr. Albert貸款申請結果如下：

可承擔償債率 (DSR)= Commitment / Net Income

每月債務 (Monthly Commitment): RM 3,700

每月凈收入 (Monthly Net Income): RM 5,025

可承擔償債率(DSR): 73.63 %

Bank M: 貸款申請不被批准 (Rejected)，因為DSR高過於70%

Bank R : 貸款申請獲得批准 (Approved)，因為 DSR低過於75%

4）貸款文件 (Income Documents and Supporting Documents)

無論是要向銀行提出房貸，車貸，個人貸款還是信用卡申請，申請人都必須向銀行呈報收入來源，以證明在貸款獲得批准後申請人有足夠的能力與收入償還貸款。現在大部分的商業銀行所需要的貸款文件都大同小異，一般分為受薪人士(Salaried Employee) 或自僱人士(Businessman / Self Employed)。

i) 受薪人士(Salaried Employee) 所需要準備的貸款文件：

ii) 自僱人士(Businessman / Self Employed) 所需要準備的貸款文件：

iii) 其他貸款文件(Other / Additional Income Documents)

5）破產者 (Bankruptcy)

破產者的定義是任何人如果無法償還貸款或欠債最少RM30,000.00或以上，由債權人向法庭申請並由高庭宣判欠債人「持續性破產「並納入窮籍。一旦被法庭判入窮籍，欠債人的所有資產將會被凍結並由破產總監（Director General of Insolvency）接納及管理。一旦被判入窮籍，破產者將必須交出所有資產，這包括土地，房子，汽車，動產和不動產。同時，也將會面對諸多阻攔，例如被限制出國，無法擔任公司董事或擁有任何產業。商業銀行也不會考慮或批准任何貸款予破產者。

6）黑名單 (Blacklisted)

在馬來西亞，各商業銀行除了依據國家銀行所提供的中央信貸記錄(CCRIS)來作為審核貸款的標準之外;其實各商業銀行也參考由一些專業及擁有豐富經驗的私人信用報告評估機構 (Credit Reporting Agency)所提供的最新及最準確的信用報告評估(Credit Report)。這些專業的私人信用報告評估機構為：RAM Credit Information Sdn Bhd, CTOS Data Systems Sdn Bhd, Credit Bureau Malaysia Sdn Bhd, FIS Data Reference Sdn Bhd, BASIS Corporation Sdn Bhd 等等。

當中，一些規模較大的汽車與摩托車代理商 (Motor Vehicle Dealers)其實也是這些信用報告評估機構的成員，目的是互相監督及提供諮詢。如果借貸人的貸款償還能力出現了問題，這些提供借貸的汽車與摩托車代理商會立即通知信用報告評估機構，並且把借貸者列入觀察名單或黑名單。這樣，其他的信用報告評估機構成員（例如：各商業銀行）也能即刻獲取最新的消息。

除此之外，一些電訊業者也開始成為這些信用報告評估機構的成員，例如：Maxis, Celcom 或 Digi等。如果沒有向這些電訊業者繳清所有的欠款，而卻想要通過銀行申請房貸，車貸甚至是個人貸款，那麼借貸的成功機率是微乎其微的。

案例 1:

嘉古瑪先生，兩年前畢業於本地大學並且在德國受訓實習，目前在首都吉隆坡機場擔任飛機維修工程師。最近，嘉古瑪先生和未婚妻打算購買甲洞的一間服務式公寓，但很不幸的連續被好幾間銀行拒絕貸款申請。可是嘉古瑪先生和太太在申請貸款之前已經做足了準備功課，例如：1）前往國家銀行了解及查詢個人信貸記錄，2）準備完整及齊全的貸款文件；他們在百思不解的情況下，決定去其中一間銀行了解原因。結果在銀行職員的協助下，發現原來嘉古瑪先生在上大學的第三年曾經向他大學附近的摩托車商借貸及購買摩托車。由於在畢業後被安排出國受訓實習，結果忘了按時繳交摩托車貸款，而被該摩托車商經私人信用報告評估機構列入黑名單。

案例 2:

潔蒂小姐剛從家鄉的本地大學畢業，並在哥哥的安排下到八打靈再也的一家工廠擔任文員的工作。由於該工廠附近沒有公共運輸網絡，所以在工作了三個月後，潔蒂小姐決定購買一輛國產車作為代步。很不幸的車貸沒有獲得銀行批准，理由是潔蒂小姐在一年前向本地一家知名的電訊業者簽購I phone電話配套，可是在繳交了六個月的月費後就沒有繼續繳交了，因此被該電訊業者經私人信用報告評估機構列入黑名單。

7）發展商或賣家的信譽 / 負面因素或負面區域 (Developer & Seller Background / Negative Factor & Area)

具備良好的個人信貸記錄，以及擁有穩定的工作收入是銀行貸款批准的首要條件，但除此之外，所要購買產業的發展商和地點也是銀行審核標準的其中一環。

a) 建築中的房產項目 (Under-Construction Project)

如果你是通過發展商購買還在建築中的房產，一般上發展商的職員會要求顧客把所有要申請房貸的相關文件交給他們，然後指定的銀行房貸專員會親自聯絡顧客辦理房貸申請。這是因為不是所有的銀行都能借貸予該項房產。

其實發展商在房產開始銷售之前，會向各商業銀行提出申請End-Financing 或Empanelment。這個申請過程需要至少3到4星期，只有在獲得銀行批准後的發展項目 (EF Project），借貸人的貸款才能獲得批准。可能一些大規模的發展商在申請End Financing 時所需要的文件及處理時間會比一些小型的發展商來得快，那是因為一些大規模的發展商擁有良好的信譽，而且以往也沒有任何不良的記錄。至於那些以往記錄不佳以及被列錄黑名單的發展商，通常都不能獲得銀行批准 End-financing。

您可通過以下的網址來查詢您將要購買的房屋發展商的信譽是否良好：http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/43

b) 已建竣好的房產 (Completed Unit)

通常以Sub-sales 居多，銀行房貸專員在借貸者提出申請後會向估價師 (Valuer）尋求意見並口頭上取得Indicative Market Value.

一些房產如果是靠近負面因素 (Negative Factor) 或處在於負面區域 (Negative Area), 將會影響到該房產的估價(Market Value) 。同時，銀行也會把以下負面因素考量在內，例如：

- Facing junction.

- Close to oxidation pond, sewerage pond, rubbish dump, grave yard, high-tension cable and etc

- Flood prone area

- Hill slopes area

- Renovation or extension to the property without local authority approval.

- Property structures (e.g. wooden or half-brick houses).

- Leasehold properties with remaining lease tenure less than 40 years

- Other factors which may affect the marketability of the property.

備註：賣家一旦被法庭判入窮籍或破產，買家也是無法成功取得銀行貸款的。

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