分析員認為政府發出放貸執照給發展商對提高產業銷售效應不顯著，反而增加業者債務風險，預見高息成本將加重買家負擔，令房產價格更難以負擔。

（吉隆坡9日訊）政府發出放貸執照給發展商，市場反應貶多於褒，分析員認為這對提高產業銷售效應不顯著，反而增加業者債務風險，預見高息成本將加重買家負擔，令房產價格更難以負擔。

最新進展顯示當局開始鬆綁打房措施，不排除預算案會有更多有利產市的政策出爐。

達證券指出，這不是改善中低收入群擁屋率的有效措施，因這種貸款模式將帶來更高融資成本。

「發展商不太願意額外承信貸風險及貸款給買家，亦未積極想取代金融機構的角色。」

該行認為，現階段發展商料普遍抱持觀望態度，等待當局發布更詳細資料。

分析顯示，若買家採用發展商的100%貸款、12%利息的35年房貸配套，必須償還比一般銀行房貸配套（35年貸款、4.5%利息及10%頭期）更高（138%以上）的月供款。

「發展商可以把利息設在12%以下，但貸款期限很大可能被縮短，以雙威（SUNWAY,5211,主板產業組）產業擔保貸款計劃為例，預計月供款將比一般銀行房貸高74%，令人質疑中低收入群是否可承擔如此貴的貸款。」

達證券坦言，若消費貸款是因不良信貸記錄、持有車貸及信用卡債務及收入不足而下滑，此計劃對買家獲取夢想家園根本於事無補。

另外，該行也指出，發展商放貸料為發展商帶來額外風險。

「業者需要更長時間才可獲利，雖然大型發展商有更強穩資產負債表提供融資配套，但還需時設立專業團隊管理房貸風險。」

有鑒於此，該行維持產業領域「減碼」評級，認為目前疲弱消費情緒及不友善的抵押貸款配套料拖累2016年產業銷售。

詳細指南未出爐

艾芬黃氏表示，發展貸款給買家的制度非新鮮事，市場上已有業者為顧客提供一些融資輔助，如延遞償還計劃、竣工產業保障貸款、自願退出計劃及折扣。

「發展商放貸措施料令業者受益，因這將提供新工具推廣產品及增加新收入來源，不過此措施的全面影響還不確定，因當局還未發布詳細指南。」

該行認為，此措施正面，因可提供額外工具，讓小部份的買家更可負擔，但壞處是，發展商若提供全額融資，將因負債率走高而面臨更高風險。

因此，該行相信，只有少數的發展商願意提供期限較短的全額產業融資配套，主要是業者沒有融資及信貸相關經驗取代銀行。

「不認為此計劃將嚴重威脅銀行業，因為銀行及房貸者的利息明顯不同，合格買家依然會因利息更具競爭力而選擇銀行。」

聯昌研究視此措施帶來正面驚喜，但正面影響有限，僅可為發展商提供額外提升銷售選項，但非所有業者可承受其風險。

「利息每年局限於12%至18%，較低於大部份發展商回酬門檻，再說，發展商融資成本也不可能低於商業銀行，因此發展商放貸不是增加買家整體購屋成本，就是讓發展商承擔違約風險。」

發展商須具備財力

聯昌研究向發展商查證後發現，業者並未打算在短期內提供買家融資配套，但不排除會在未來提供一些貸款便利措施，故相信，只有資產負債表強穩的業者會探討此措施提升銷售。

「目前我們所評估的業者當中，僅U O A發展（UOADEV,5200,主板產業組）及馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）持有凈現金及接近凈現金狀態。」

打房結束的先兆？

儘管預期此措施對業者短期產業銷售影響有限，但該行覺得，這何嘗不是當局結束打房策略的訊號，不排除措施回調的可能性。

「這可能是放鬆措施的先兆，尤其是2017年財政預算案即將於10月宣布。」

肯納格研究認為，此措施讓發展商以更高的風險換取銷售回酬，亦是產業領域結構改變的結果之一。

「這種融資配套的利息高於銀行，拉低買家可負擔能力及令業者凈負債率走高，導致他們無法向銀行貸款融資大部份建築成本。」

該行預見，只有少部份業者可採納此高風險業務模式，因為業者無法如銀行取得買家信貸記錄。

「若買家已在申請房貸是面臨困難，這意味發展商必須承受比銀行更高的風險。「由於此業務模式需要更大的資產負債表支撐，完全與產業最遭周期維持輕資產負債表的理念背道而馳，該行指，即使業者有此能力也不願意涉身范險，轉移現金流風險給自己。

「發展商對此房貸制度反映不一，表示還需時間研究及評估風險，一些則探討利用此配套作為橋樑應對貸款缺口問題。」

由此評斷，該行評論的發展商將不會大量使用此配套，或者局限屋價的10%至20%。

「我們樂於見到此融資計劃只限於首購族，以避免投機活動，雖然可能為發展商帶來高銷售，但其長期風險更令人擔心。」

有鑒於此，該行維持產業領域「中和」評級，直到發展商立場明確。

報道：郭曉芳‧2016.09.09

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