米筐團隊曾在今年4月前往馬來西亞和新加坡考察，並對馬來西亞這個國家作了簡單介紹（後台回復「碧桂園森林城市」可查看該文章）。

今天我們來了解下2016年上半年馬來西亞整體的房地產市場狀況。

經濟下行，貧富差距拉大

馬來西亞是目前重要的新興市場國家，1990年代其經濟突飛猛進，與泰國、菲律賓、印尼一起，被稱為「亞洲四小虎」。

馬來西亞經濟結構以製造業和農業加工出口為主，其中石油、橡膠產品出口更是占了較大比重。產業結構單一、對外依存度較高的特點，使得馬來西亞經濟容易受外部因素影響，比如1997年和2008年兩次金融危機，比如石油價格大跌，比如中國、美國等占出口較高的國家需求減弱，都明顯地影響到馬來西亞的經濟增長，其經濟增長也十分不穩定。

1990-2015馬來西亞GDP增速 ↓↓↓

兩次經濟危機都將大馬的經濟衝擊至負增長，而近年來隨著石油價格暴跌、中美等大國需求減弱影響，大馬經濟也從2010年後逐步走低。

2015年馬來西亞GDP增長5%，而2016年一季度僅上漲4.2%，創下2009年三季度以來的最低值。

在國內，經濟也沒得到很好的改善。大馬政府稅收三分一來自國家石油的派息，可當石油價格暴跌，國家財政赤字逐年擴大，貨幣林吉特（ 以下稱馬幣）也大幅貶值，於是政府開始提高稅收來填補財政漏洞。2015年4月實施的6%消費稅，更使得人民生活雪上加霜。

馬來西亞的通脹率和家庭債務也沖向高點。今年4月，馬來西亞通脹率為2.1%，但在一項調查中，由於貨幣貶值及消費稅的實施，居民感受到的通脹率要超過10%，失業率也在今年2月衝上3.4%。2015年的國家家庭負債也維持在89%的高位。

與此同時，馬來西亞的貧富差距仍在擴大。據馬來西亞政府統計部門數據，2014年馬來西亞家庭（注意：不是人均）收入中位數為4585馬幣（合人民幣7300元）。

「二八原則」同樣在馬來西亞適用。大馬15%最富有的階層（大部分為華人）人均年收入約35000美元，掌握了80%的社會財富，而85%的社會大眾人均收入約1500美元，僅僅掌握了20%的社會財富。

2014年馬來西亞家庭收入中位數與平均數 ↓↓↓

近年來其收入分配結構有向高收入群體傾斜的趨勢，中產階級難以發展壯大，導致社會有效需求不足，經濟增長和經濟結構轉型缺乏驅動力，一定程度上抑制了馬來西亞經濟平穩快速增長。

房價持續上漲，市場卻遇冷

那麼，馬來西亞房價水平如何？按照目前人均居收入水平，大馬的老百姓能買得起房嗎？

首先來看馬來西亞近些年的房價變化 ↓↓↓

註：所有房屋類型包括高層、公寓、聯排、獨棟別墅等，數據來自馬來西亞國家房產信息中心（NAPIC）。

2015年底馬來西亞各州房產均價 ↓↓↓

整體來看：

1、2010年後，馬來西亞從危機中逐漸復甦，受經濟增長強勁、外來投資大量湧入等因素影響，馬來西亞房價也開始飆升。而從2013年後，房價增長放緩，到2015年底每套價格達到31.5萬馬幣（合人民幣50萬元/套）。

2、 2000年-2015年，馬來西亞房價上漲127%，年均增長8.4%，投資收益率還算不錯，但極不穩定。

3、全國房價格局明顯， 房價最高的是吉隆坡，是唯一的一線城市。其均價73.9萬馬幣/套（戶），合人民幣118萬元/套，是全國均價的2.3倍，遠超其他州和城市。

4、 雪蘭莪州、沙巴州、砂拉越州、檳城構成第二梯隊，均價在38-48萬馬幣/套（合人民幣60-76萬元/套）之間，其餘州則為第三梯隊。

5、位於東馬的沙巴州，由於近年來火熱的旅遊帶動經濟增長，其房價也隨之攀升。

而參照上文中所述的4585的月收入，馬來西亞家庭需要不吃不喝5.7年才能買套房。雖然這一數字放在全球來講並不算高，但對那些月收入2000馬幣的馬來家庭來講，買房是不敢想的事情。

比如，在吉隆坡市中心，市民最多可負擔40萬馬幣的房屋，但實際房價已達為70萬馬幣；檳城的喬治市民眾最多可負擔27萬馬幣，實際房價是45萬 馬幣。

雖然房價在持續上漲，市場從2015年開始卻出現了冷意。

相比2015年一季度，2016年一季度的住宅成交量減少16.6%，成交額下滑9.5%。受家庭債務高企，消費稅的實施導致生活成本上升，就業及收入情況將持續惡化等因素影響，房產銷售放緩的趨勢將蔓延至今年第二季度。

哪個城市最適合投資？

下面從吉隆坡、檳城、新山（柔佛州首府）、亞庇（沙巴州首府）等4個主要城市或地區，來看下馬來西亞今年上半年的房產市場。

四個城市的位置 ↓↓↓

四城房價指數對比 ↓↓↓

從上圖看出：

1、吉隆坡房價雖然最高，但增速卻落後於沙巴州的亞庇（也譯作哥打京那巴魯）。15年時間， 吉隆坡房價漲了172%，年均增長11.4%；亞庇則漲了190%，年均增長12.6%，同樣十分可觀。

2、靠近新加坡的新山，房價則一直處於低谷。2012年以前還屬於負增長，在大馬政府規劃伊斯干達經濟特區後，房價才有所上漲。到2015年，其房價才漲了45.5%。

3、華人最多的檳城，15年房價漲了158%，年均增長10%，緊隨吉隆坡之後。

吉隆坡

遙望雙子塔 ↓↓↓

在吉隆坡，高端公寓或者酒店式公寓的售價在1300-1900 馬幣/平方英尺（合人民幣2.2萬-3.2萬元/平方米）。小到中型的公寓（600-1300平方英尺）的價位在2.2萬-3.1萬元/平方米。而大戶型（1600-2600平方英尺）的價格，卻被要求控制在1.9萬-2.7萬元/平方米。

這價格放在中國，基本相當於1.5線城市的水平了。

吉隆坡一些在建項目價格 ↓↓↓

以一套上圖中的8 Kia Peng酒店式公寓為例，其戶型在66-159平方米，售價最低為3.9萬元人民幣/平方米，一套下來在261萬-629萬元之間，價格並不算低。而在市區外的孟沙，一套公寓價格則在89萬-200萬元人民幣之間。

吉隆坡的租金水平在每月40-100元人民幣/平方米，一套市中心的公寓，月租金至少能在1萬元以上，出租收益率在4%-7%之間，是值得考慮的投資選項。

但樓市轉冷同樣影響到了吉隆坡。2015年吉隆坡的住宅交易量和交易額分別下降了8.3%和11.4%。租賃市場也受到了壓力，加上競爭加劇，部分房主甚至下調房租以保留租客。

因此，目前吉隆坡購房者觀望情緒較濃，開發商不得不把目光轉向海外購房者，以及推出一些新的營銷和優惠方式，來吸引購房者關注。

檳城

檳城的街道 ↓↓↓

根據最新數據顯示，2015年檳城樓市交易量下跌15.6%，交易額也下跌了15%。其中，住宅交易量占七成，交易量和交易額也下降了16.9%和18.6%。與此同時，商業地產和其他類型地產則增長了19%和1034%。

價格方面，檳城均價在8000-1萬元人民幣/平方米左右，高端公寓則要高出許多。一套在檳城北部的高端半裝修公寓，普通戶型為175-297平方米，均價在1.3萬-1.8萬元之間。上半年也有少數超大戶型交易，比如在丹絨武雅（Tanjong bungah），300-500平的超大公寓定價在1.3萬元/平左右；比如格尼典範酒店一套公寓定價在1.3-2萬元/平。

上半年，檳城租金要比2015年有所下滑。丹絨武雅的大型公寓，月租金大概在20-40元/平方米，以一套300平的公寓計算，月租在1萬元左右，但也有些房主仍然抓著高價不放，他們的價格要到50元/平方米。

而在新關仔角（Gurney Drive）普通戶型的公寓，月租在5000-7000元人民幣左右，而小戶型的月租則在3500元人民幣左右。

如此算來，檳城的出租收益率在4%左右，雖比吉隆坡稍遜色，但考慮到華人眾多和宜居的環境，在此退休養老是不錯的選擇。

新山

新山與新加坡隔橋相望 ↓↓↓

2006年，馬來西亞和柔佛州政府開始規劃依斯干達經濟特區，這不僅帶動了新山的經濟增長，也帶來了大量房地產開發商的投資，碧桂園、富力、綠地等中國開發商也紛紛殺入新山市場。2010年後，新山房價開啟上漲通道。

依斯干達經濟特區獲投資額 ↓↓↓

從2006年到2016年一季度，依斯干達經濟區已經獲得投資2024.5億 馬幣（合人民幣3239.2億元），其中製造業投資占27%，海外投資則貢獻了810億 馬幣（合人民幣1296億元），占比達到了40%。

大量新房的供應和上漲的價格，使得新山樓市出現泡沫化傾向。早在2015年5月，吉姆·羅傑斯就表示柔佛州的房產已供過於求，未來或出現房產泡沫。

在今年米筐團隊前往新山考察時，住宅均價在14000-18000元人民幣/平方米之間。關於一些項目的介紹，米筐此前專門發文有分析，這裡不再贅述。（詳情在後台回復「碧桂園森林城市」查看）。

下半年，預計新供應住宅項目會有所減少，因為消費稅的徵收、降低貸款審批（2015年通過率只有50%）等政策影響，一些高層住宅項目甚至已經暫時擱淺，新山需要一段時間來消化超過需求的供應量。

亞庇

亞庇街景 ↓↓↓

與其他州類似，沙巴州今年一季度房產交易1595套，產生交易額8.2億 馬幣（合人民幣13億元），同比分別減少27%和49%。購房者情緒不濃、建築成本上升、貸款限制等，共同造成了樓市下滑。

根據沙巴房地產協會數據，2013年面世的房產總值為76.5億 馬幣，2014年暴跌至37.5億，2015年再降28%至27億 馬幣（合人民幣43.2億元）。鑒於此，開發商將重心調整到小戶型的開發上，降低可購買門檻，以推動銷量和利潤增長。

截至2015年底，亞庇共推出17105套住宅公寓，從2011年至今已供應超6萬套，而整個亞庇市總人口約70萬，供應正在變得超出需求。大部分公寓戶型面積在89-120平米之間，售價在60-140萬元/套，均價在7500-12000元人民幣之間。

2006-2015年亞庇市公寓供應數量 ↓↓↓

結束：

綜合來看，馬來西亞樓市受經濟下行影響，從2015年開啟下行趨勢，雖然交易量和交易金額下跌嚴重，但房價卻沒有下跌。

而從投資收益率和居住環境來講，吉隆坡和檳城依然好過其他城市和地區。雖然新山靠近新加坡，但其發展速度較慢、城市配套不完善等多少都會影響居住，況且目前供應量較大，只能尋求海外投資客來「接盤」。

參考資料：萊坊國際 《Malaysia Real Estate Highlights - 1H2016》

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