上周，一位 「非常有錢」 的朋友請我到他家喝春酒，雪梨海邊數千萬的豪宅中，出席的來賓儘是豪門巨賈，席間大家高談闊論。

他們找我參加並非因為我是有錢人，而是，因為我寫專欄，老是鼓吹如何賺錢，在他們看來，那是小打小鬧，賺小錢的勾擋、賺大錢不是這樣搞的。

一位富豪告訴我，他在1990年帶了1000萬澳幣移民來澳洲，花了500萬在 Point Piper 買了一幢海邊豪宅，在當時500萬元可是一個非常大的數目，剩下的500萬買了一個小商場，後來，他發現小商場雖然可以有固定的租金收入，但要管理，請人太貴，而且做不好，自己管太麻煩。

後來，他在 Rose Bay 看到一間 view 更好的房子、只是有點破爛，他花300萬買了下來、又花一百萬把它裝修成另一個豪宅。

然後，他把原來的豪宅以700萬元賣出，賺了200 萬，自己搬到翻修好的新豪宅去住，會計師告訴他，賣舊房的 200萬元是免稅的，因為它是自用住宅，聽了這個消息他如獲至寶，比中了彩票還要高興。

從此，創造出自己的「商業」模式，永遠保持著一間自己住房，另外一間在裝修中，裝修完就搬進去住，賣掉原來的豪宅，然後再看下一間，這樣周而復始，他平均每年軽松賺個一、二百萬。最好的時候，在去年他賣了海邊一處豪宅，浄賺 600 萬，一切免稅。

他還說，現在他住的房子3,000萬，原來第一次賣出的房子現在也漲到2000多萬了，這才叫賺錢。

聚會中的有錢人中除了一、二位是搞進出口出身，還有另一位搞工廠者外，其他的十幾個都是搞地產投資發跡的。

尤其是開發商，這幾年幾乎無往不利，有一位我認識多年，在雪梨南區蓋公寓的富豪告訴我，十幾年以來，他經常是好幾個工地同時開工，南區中介們都知道他的大名，這次他告訴我，他蓋好的房子已經不想賣了。

因為錢太多賣了沒意義，存在銀行利息太低，所以他現在蓋好的房子都是只租不賣，自己開一家 Body Corp 管理自家物業，靠這個錢他都花不完，更不說地產開發賺來的錢了。

還有一位富豪，專門投資小型商場，他由一個商場開始，越買越多，現在已有十幾個了，我問他，如何能發展得這麼快，他說這是穩賺不賠的生意，而且愈來愈好賺。

根據他的說法，一般小商場的投資回報，位置好的可以有 5 - 6 %的毛利，郊外地點差的甚至可以到 10 幾個 %，他有些商場是早期買的，現在是至少有20%以上的毛利，那他賺什麼錢呢？

他說，商場的管理成本通常必須在1 - 2% 以下，如果超過這個標準，這個商場就不值得投資了，那他賺什麼錢？

銀行利差，現在銀行利息實在太便宜了，像他這樣信用好、金額又大的投資客 3% 多一點就可借到錢，所以等於向銀行借錢來炒至少有 2% 的利潤，錢借得愈多，賺的愈多。 他現在銀行貸款好幾個億，一年賺個一、二百萬輕輕鬆鬆。

那銀行漲息了怎麼辦？他說，不怕，他不認為銀行在未來三，五年之內會漲息，而他的租金年年調漲收入年年增加，三、五年後再怎麼調息他已不怕了。

聽了這些有錢人的高談闊論，我聽了以後除覺得相形見絀。但大環境在改變，全球不確定的風險在提高，政府的政策在調整，這些富豪能長久不敗嗎？

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