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作者 ceca (生活藝術大師? ? ?) 看板 Gossiping
標題 Re: [問卦] 沒爸可靠的人都怎麼成家買房買車
時間 Sat Feb 27 01:48:57 2016
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看到討論和推文...讓我又頭痛了一下..
補一個很有趣的觀念.
昨天要辦房貸送資料過去,然後在玉山銀行和他們房貸副理聊天聊超久.
剛好聊到一個東西.
2004年高雄美術館開始炒.
當年新屋要多少錢??...
18w/p...
今天美術館12年屋要多少錢??
21~22w/p.
你注意到了甚麼沒有??...
幹你娘,超級蛋黃區的新屋,12年來才漲2成.
很多人說美術館漲很大,當年一坪18萬,現在都要3x萬了...
阿幹你娘,你12年前買新屋18萬...你現在手上還是新屋喔..你是12年屋好嗎...=.=
and..我2010年入手一間美麗島附近的30年屋,一坪5.5萬.
2013年賣掉,一坪成交在11萬...
你蛋黃中的蛋黃區中的新屋也就是豪宅以下的最好物件.
你12年漲幅是我老中古屋,電梯還會卡住那種,3年漲幅的1/5....
所以到底是那些名嘴整天在那邊蛋黃不滅,要買新屋的亂講話...XD
害死一堆人都不用負責的.
也許因為我是投資客,所以2010年我可以買到30年屋在5.5萬的低價.
一般人大概買在7~8萬左右.
但無論怎樣,就算當年你不殺價買,都賺的比買美術館新屋賺的多....
so...請記住.
越爛的東西越好賺...
至於新屋...你不賺是因為建商提早把你的利潤都賺走了...建商賣你的是未來價...
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至於地點,只有漲價的先後順序.它們的差距是等比率的.
當年,大安區一坪4x,萬華一坪1x...
今天大安區一坪12x,萬華4x....
你同樣1億,丟在萬華和丟在大安,賺回來的錢是一樣多的.
沒有甚麼蛋黃永遠都在漲,蛋白永遠都在跌...
那是不是過幾年,蛋黃就衝上一坪一億,然後蛋白房子都送給你??
那靠杯還去花錢買一億的蛋黃幹嘛,我去萬華甚至三重等你們送我房子就好啦.
不然你要送我淡水還是五股的房子我也ok..反正你免費送我嘛...
基本上低區性差異會有一個固定比率的,也就是所謂的相對價值...
而地區性差異比率,會因為地區環境改變而改變.
例如開了公園,蓋了捷運,蓋了百貨公司.讓這個區域價值上升..
所以本來A區比B區貴1成,B區有大改變大進化.
反過來變成B區環境優於A區,所以B區高A區半成.
這就是建設發展的效用,他會改變區域價值...
因此一個建設有沒有辦法對房市有助益,絕對要評估他對這個環境的影響度有多少.
例如有網友問,草衙大魯閣對草衙影響多少...我回他影響很小.
百貨公司要對中產階級影響比較大,草衙大多都以前勞工階級,並且又亂又多公寓.
所以一個附帶遊樂場的商場,對草衙直接衝擊不大...你不如開個家樂福還比較直接.
但是興富發租下大統新世紀,準備拉高4F起來弄全新百貨+義大亞洲廣場.
這對河堤社區衝擊很大,因為河堤社區的住戶大多都中產以上,百貨效能很好.
因此建商為啥最近又炒回河堤,也是這樣盤算的.
so..建設要看對這個區域的直接性才能判定他的價值...
就像五甲有輕軌,我也認為影響還好,因為那邊環境特質,大家都騎機車,輕軌效應太差.
反而彎區因為是貿易商業中心,外加有觀光效應,所以輕軌價值就高很多.
當然也許更多年後完整路網改變高雄人使用大眾交通的習慣後,價值要從新定位.
可是在這幾年內,輕軌對五甲甚至將來二期通了對大順路東半邊,影響其實都還好而已.
不如十全路打通覺民路,對區域交通流暢性影響很大,這個價值性可能跟輕軌差不多了.
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基本上物件也有他的比率差異.
新屋/20年中古屋/公寓5F/地上權...
一個盤整的環境下,差距大概9:7:6:5.
不過新屋建商永遠都往上拉,所以除非你在一個超低迷的地區.
例如2008年以前的高雄老市區...他的新屋價才不會很誇張...大概比盤整價格高一點.
但是只要建商開始一間間蓋,新屋通常會遠超過他的盤整價差.
例如高雄現在,中古屋20年大概在一坪14...新屋一棟15F平均價大概在25.
(不要整天拿2F新屋做Demo...新屋有一個所謂的平均價...)
他已經快差到一倍了.
因此你買新屋,為啥你都不漲..是因為你的漲幅被建商提早拿走了.
因此在整個環境都漲2成以後...你還是遠高於你應該有的價格...所以你繼續不漲.
而物件本身會有漲幅的先後...
新屋被建商操作離開基本面不算外...
好東西先漲,也就是中古電梯大樓,或是公寓2F,3F這個先漲...他們同等級.
之後是公寓4F 5F漲,之後才是地上權漲.
這也是我們投資客選物件很不一定的主因,我們會買正要漲的東西,而不是好東西..
然後補一下,1x年以前,套房是落在跟公寓5F同等級的.
所以傳統觀念不買套房是因為套房比較晚漲,所以感覺他好像不漲..
(這是一個美麗的誤會的錯覺)
但現在因為小家庭化,高離婚率,高流動人口,和日租業者或是觀光/外勞造就套房需求.
所以套房進化到跟中古大樓同進退了...
這是滿有趣的時代變遷結果.
反而4房開始落後甚至跟公寓4F同進退...比公寓3F反應還差一點.
這就是物件的比率性質...
投資客就是,看新屋買中古屋,看中古屋買公寓,公寓都沒追到,那買地上權.
像我最近對鹽埕區一坪4~5w的地上權有興趣.
還在考慮要外圍楠梓的短期物件還是來買地上權.
因為地上權被低估,鹽埕區30年屋應該都採到10w/p,地上權30年屋合理價在7w/p.
低於7萬可以等補漲,交易成本抓一成,所以低於5萬可以入手....
不過因為銀行全都不給貸款,所以槓桿低(雖然出租投報10%以上)...
轉手利潤似乎也比不上外圍的短期....
(但是出租超棒的...@@a)
so..在讓我想看看..
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不動產很講究相對性.
無論是物件還是地區..
你這邊貴,我就去買那邊,你新屋太貴我就買中古屋....電梯大樓太貴我就買公寓.
不要跟我講漂亮的話...如果我爸是李嘉誠我就聽你講甚麼新屋比較好蛋黃區比較好.
但我今天只是一個小小的上班族,我沒那個能力選擇,我只能選擇我最基本最原始的需求.
尤其社會是金字塔,越下面的人越多.
因此,回歸買房子,一定是相對性判定...
多花50萬,可以省4公里的通勤距離劃不划算.
多花100萬換好學區+好環境華不划算.
感覺不划算,但又不想接受太差,那就要找折衷...
so...到最後市場會自動調節,而平衡後,就會又回歸各種相對性價值比率.
因此每次聽到名嘴在那邊靠背蛋黃區不滅,好物件不滅.
還有甚麼選地點...
尤其他媽的整天在那邊甚麼東西保值...OOXX...
阿幹你娘,我市區公寓5F手上有一間三房30坪入手100萬.
你告我保不保值.你拿甚麼東西跟我比保值.
我鹽埕區買過一間115萬的電梯兩房,你告訴我你拿甚麼東西跟我比保值..
便宜才是保值,比當下行情低才叫保值...蛋黃區??捷運門口??..
你高雄蛋黃區買一坪60你保值??....要不要兔胚打贏同花順.??
so...我就覺得名嘴很幹你娘,這家活一定沒買賣過房子超過10間以上...
更不用說中長期的時間,持有很多間房子,然後細細的體會每一間的狀況變化.
才會在那邊講蛋黃區永遠都漲阿漲阿漲阿漲到一坪一億都合理.
蛋白區永遠都跌阿跌阿跌阿,跌到送人都合理..XD
阿不然你送我蛋白拉....啊我蛋黃區一坪一億打七折賣你啦...你說好不好啊.
當然相對性怎樣去抓他的差距,就是靠苦工夫拉.
多跑多看多體會....自己抓,抓的準不準,和真實市場落差多少,就看你的功力...
尤其有時候有集團會惡性炒做某些區域,造成當地的價格不合理...
這種都要靠經驗去分析判斷...
甚至像我們有時候看到這邊有人要炒了,還可以稱機跑去搭便車..
我31期陽光情人就是搭到便車,我三個月前買一坪16w...
因為那時候就發現有人在惡性收購,然後拉高價賣...很明顯並且量不小.
so..現在陽光情人都開多少,多少大家可以自己看....
至於你跟我說甚麼酒店小姐以前住很多...啊我又不住那邊.
並且我問你喔,八大行業有沒有錢??..當然有錢阿,沒錢賺還去幹八大幹嘛.
沒錢的是那些自認念大學又想要坐辦公室吹冷氣打電腦的22K年輕人..絕對不是八大.
so..那我以後房子賣給八大行業的就好啦,他們也要買房子沒錯吧....
看看台北林森路都是酒店,你看那邊的房價租金有比較低嗎??沒有阿.
因此,你不敢碰的物件,那我們碰嚕....
這就是路走偏鋒有錢賺....你們不敢碰的東西我們越要去玩.
因為這樣才不會有一堆人來亂入,搞壞行情,或是害我們檢不到便宜的東西買.
和玩凶宅或海砂屋的玩家是一樣的道理.
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不動產不要有太多奇妙的固執觀念.
一定要去思考,你的觀念是怎樣來的,原理原則在哪裡.
然後自己親自上市場去研究去看去體會是不是這樣子.
尤其尤其不要聽長輩在那邊屁...他一輩子買幾間房子??
他一輩子守著一兩間房子,然後價格多少也都只是聽別人說.
這種長輩最容易給很白癡的想法和意見.
so...自己去看比較實在....
然後去懷疑你聽到的每一句話.
有土斯有財,買透天不買大樓...
這是為什麼,為什麼土地貴,土地要怎樣貴,他怎樣才可以賣高價.
然後你就會發現很多陷阱...不能蓋大樓的土地,比垃圾還不如.
市區一堆被建商放生的透天,你當樓店賣都沒人要,因為樓店維護成本比你透天低多了..
你說他有土地持份幾分..誰理你啊,不能整併蓋大樓的土地都是垃圾沒聽過嗎??
阿你深度只有15米,深度不夠,所以你家透天土地沒價值..你賣了半天都不知道為啥賣不掉
阿就是因為你都不去思考...為啥土地值錢,他要在怎樣的條件下才值錢...
而不是長輩告訴你買透天就對了,有土地就對了,然後你都不去懷疑就無腦相信.
那買錯被套死只是剛好而已.
同樣的,人家講蛋黃區保值..你就要去思考是不是真的保值,為啥保值...
然後在花個幾年去看去驗證是不是這樣子...
人家講爛屋沒人買,你就去看有沒有人住,出租可以租多少..那有沒有人買??
然後一樣花個幾年去看去驗證...
然後你就會發現新世界...然後你就會知道一般人都是愚蠢的.
永遠都只相信自己想相信的,都不去懷疑之外...更不去查證.
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xxxxxxxxxx: 一堆市中心商圈老舊透天開價400~600萬賣，要想想為什麼 02/29 16:46
你新屋賣我20萬阿...
你該不會拿2F車道上方的廣告戶賣我吧還是毛胚屋.
這樣啦,高雄正市區,15F全新0年屋,我跟你買8F一坪20...
(你不要拿外圍甚麼高速公路旁邊這種給我,請在一心二聖往北到生態園區.
東邊不超過民族路,西邊不過翠華路的範圍內)
我這邊有的是人想要這種物件.有多少收多少...都給你6%中人費.
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另外30年屋賣不掉??..
他賣一坪14萬怎麼買...=.=
少數很便宜的,你仔細進去看,占用露臺,或是格局很詭異...
並且也不是沒人出過價,只是你不能把瑕疵品當一般物件賣阿...
30年屋一坪10~11萬ok...你瑕疵品也賣10~11??....
像仲介講林森路那間兩房賣不掉又降價了...
阿靠杯那間兩房就是占用露臺,你叫我用一般價格買??
就說一堆人都沒上市場跑,都不上馬路,每天看著電腦高潮.
連自己看到賣不掉的物件是怎樣一回事都不知道...
然後永遠只盯著那些奇怪的賣不掉的物件.
忽略了旁邊一般正常物件的一般正常交易..
而正常價得30年屋..喔,38年屋好了,一樣有人要.
沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格...
有些人收入高一點,就會高傲,整天在那邊老屋沒人住.
從來不知道底層的人沒選擇,所以優先考慮老屋的世界...
這就是象牙塔裏面關太久的大腦,永遠搞不懂太陽底下的日子是該怎樣過的.
更沒思考過人是金字塔,月下層的人越多外,越下層的人租屋越困難,越會有買屋侵向.
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另外市區老舊透天400~600...XD
你是看到四米巷還是死巷喔...
還是你看到地上權或是未保存登記??
這樣啦,我這邊也有廣大的包租公要買六米路500萬3F.
你一樣找我剛才講的是區的範圍..
你不要跑到東三民區或是甚麼五甲草衙還是內惟去了...
你去幫我找火車站6米活巷500萬透天地坪18坪3F...
我這邊一樣有另外一群包租公對這種東西很有興趣.
它們可以給你6%中人費沒問題的.
對喔,2F廢墟就不用了,那個整理費要250萬運氣不好爛到樑柱脫離,變危樓要350~400萬..
不如直接去買7xx的3F增建過的就好.
透天廢墟和公寓廢墟是兩種不同的概念...
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