之所以用「房產」與「存款」作比較，原因在於從這麼多年的發展經驗來看，房產不僅具有居住屬性，同時還兼具金融屬性，甚至具備了保值增值功能。隨著房價不斷創新高，人們意識到房產也可能存在一些風險，所以，積累下來的收入到底要不要換成房產？這是擺在各位面前的一道難題。

如果人有前後眼，回到5年前，肯定毫不猶豫的選擇房產。根據資料顯示，全國住房均價在2013年還不到6000元/平方米，而到2018年時，已經達到近9000元/平方米，房價在5年時間上漲幅度大概在50%左右。況且，這個均價是包括全國所有地方的商品房均價，從個人感知上講，很多城市的房價是遠超這個漲幅，起碼也是翻倍。

歷史從來都不會簡單的重複！在國家持續調控下，當前的樓市總體上處於平穩，即使還有熱點城市的房地產市場出現了「小陽春」，但低得可憐的二手房交易量，讓人看到房地產市場並不具備大幅上行的基礎。當然，這僅僅是短期內，由於房產屬於交易周期長的產品，如果我們把這個周期放大到5年，並考慮到各種政策和金融方向，推演出來會是一個什麼結果呢？「100萬房產」和「100萬存款」留哪個5年後更好？來看內行人分析。

先來看看未來5年，「房產」和「存款」大機率面臨的兩個主要問題

第一個問題，房價還會繼續上漲嗎？這一波房價上漲，應該說表現出不同以往任何時候的情況，不像過去只漲大城市，這波房價上漲城市基本是全都有，只是各城上漲早晚而已，最終大部分價格「窪地」都被帶動起來。所以，這波行情持續時間也比較長。我們知道，這波房價上漲，特別是三四線城市上漲的動力主要受到國家戰略去庫存驅動，其中「棚改貨幣化」安置政策更是大幅提升了當地整個市場的購房需求。不過，現在及未來幾年，棚改任務逐步下降是大勢所趨。可以看到的是，此前棚改占比較高的城市，將面臨購房需求銳減的境地。所以結論是：未來5年房價大幅上漲的機率大幅降低，部分前期有泡沫的地方，房價在未來還會處於一個較長時間的消化期。

事實上，在未來5年我們還要面臨「房產稅」問題。從政府工作報告看，房產稅立法工作正在推進過程中，這是徵收房產稅最重要的基礎。預計5年時間應會有一個明確的結果，全面開徵的可能性雖不大，但在熱點城市開徵的機率還算比較大。不過，對於有房一族來說，根據別國經驗，房產稅開徵初期稅率不會太高，就應徵住房套數上講，起碼也是3套房及以上家庭才有可能受影響。

第二個問題，貨幣貶值速度會下降嗎？多年以來，M2與經濟高增長保持同步，年度增速長期保持在兩位數以上。貨幣超髮帶來貨幣貶值，物價上漲，房子作為商品，其價格自然也水漲船高。從某個角度來說，不是房價漲了多少，而是貨幣貶值了多少。但隨著經濟增速調整到中速，作為同步的M2也會降速，從2017年和2018年兩年來看，貨幣增速已經快速下降，均下降到兩位數以下，2018年M2更是僅8.1%的增速。按照這個趨勢，貨幣增速雖在中間可能還會有反覆，但總體上繼續下行趨勢已定。

預計未來5年，M2貨幣增速在7-8.5%以內的機率相對較大。相比過去10年年均貶值7.5%，我們未來5年的貨幣貶值幅度有所降低，但貶值降速有限，年均貶值率6-7%還是存在的。從目前現有的各種貨幣保值產品來看，年化收益2.5-4%居多，跟貨幣貶值率比較起來看，購買力顯然是下降的，如果你手中持有現金存款，顯然也是不明智的。至於更高收益的產品，風險也高，一般也不適合普通老百姓。總之，未來貨幣貶值幅度會有所下降，但仍然面臨較大的貶值壓力。

內行人建議：現在留「100萬房產」還是「100萬存款」，5年後哪個更好？

截止到2018年末，全國住房均價過萬城市已經超過60個。如果按照均價1萬/平方米，100萬現金可以購買1套100平方米的房產。當然，這個總價在城市大一些或者地段好一些的地方只能當做首付款。我們權當拿100萬元作為例子，資金多少以此類推。如此，我們應不應該把手中的「100萬存款」變成「100萬房產」呢？主要有兩個方面觀點：

1.選擇因城而異。這波獨有的房價全面上漲行情已悄然過去，再來一次談何容易？未來不同城市的樓市大機率出現分化，與之對應的房價也會分化。教育、醫療、科技等優質資源集中的城市，人口吸引力仍然會持續，對住房需求會進一步保持，加之城市居民的自身改善需求，房價還會被推漲。在未來五年，房價翻番也不是不可能。如果你在這類城市有房產，建議保留房產。

另外，對於那些產業基礎薄弱，且轉型成效也不大的城市來說，經濟發展水平比較滯後，沒有就業崗位必然導致人口留不住，在住房需求持續下降的情況下，房價在較長時間內滯漲或者調整機率較大。這類城市也有可能是這輪「棚改貨幣化」安置占比較大城市，兩項因素疊加的城市，房子不僅不能增值，還可能面臨減值情況。有人說，彼時會不會再來一次去庫存呢？只能說這種可能性實在太小，畢竟經濟安全和系統安全是首先要考慮的。所以，對於這類城市，建議還是「留存款」較好。

2.買房量力而行。對於現在的購房者來說，需要考慮兩個方面問題：一是應考慮還貸風險。當前的樓市並非報道的那樣火熱，新房由於價格倒掛熱度尚可外，二手房市場交易量上不去，至少沒有達到火熱標準。除土豪外，對於大多數購房者來說，大都是要依靠按揭貸款，在工作穩定性不確保的情況下，投資性買房要慎重。在很多城市現有調控政策下，一旦買了房，都有轉售時間限制，如真遇到還貸不上的問題，房子也不具備轉手資格，彼時會陷入進退兩難境地。

二是應考慮買多大面積。在工作收入穩定的情況下，選擇購房面積遵循「適當跳一跳」原則，即在個人實際具備的購房實力基礎上再上浮20%。例如：按你的購房能力可以買80平方米房產，生活上沒什麼壓力。但考慮到生孩子等因素產生的換房需要和換房成本差距，建議你可以選擇95-100平米的住房，這對你今後的置業規劃是適宜的，即使未來再換房，壓力也會小許多。

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