新加坡執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）的增值空間大，至今滿10年屋齡私有化的EC項目，轉售價格都比當初售價高，買家的收益回報最高可達166％。

根據橙易產業（OrangeTee）發表的EC市場研究報告，新加坡有21個EC項目已滿10年屋齡，能像私人公寓那樣轉售給外國人和公司。

這些項目當中，收益率最低的是沄湄園（Windermere），收益率為2％；收益率最高的則為碧山苑（Bishan Loft），高達166％。

沄湄園位於蔡厝港，在1997年推出，當時售價約每平方英尺451元，目前轉售約每平方英尺664元；碧山苑於2001年推出，售價約每平方英尺419元，目前轉售價為每平方英尺1099元。

報告指出，有七個EC項目在私有化時，轉售價都比當初售價高出超過一倍。除了碧山苑，增幅最大的EC項目依次為位於武吉巴督的綠亭（The Dew）和位於宏茂橋綠雅園（Nuovo），售價增加123％和120％。

EC是政府為應付「夾心層」需求，在1996年推出的介於組屋和私宅之間的一種混合式住宅。它的售價一般比私人公寓低，購屋者可享津貼。不過它同組屋一樣，設有購買條件和轉售限制，例如EC屋主必須住滿五年的最低居住年限（MOP）後，才能把房子賣給新加坡公民和永久居民。在10年後，EC項目可私有化，房子能賣給外國人和公司團體。

橙易產業報告說：「從過去的交易數據來看，EC項目的第一手買家，在項目私有化後都取得可觀回報。」

它指出，碧山苑、綠亭和綠雅園回報更好，是因為些項目地點優越，以及項目周圍的私宅需求比供應強。

不過報告強調，並非所有EC項目的投資都必定取得收益，在21個EC項目中，超過半數在取得MOP時，轉售價比當初售價低。

例如芊樺園（Chestervale）和沄湄園在2004年達最低居住年限時，轉售價比初售價低四分之一。

報告指出，這與項目當初推出的售價有關。「市場時機是區別『輸家』和『贏家』的主要因素之一。例如MOP時虧損賣出的13個項目，都是在1996年至1999年亞洲金融危機前推出，當時新加坡私宅價格正處於高峰期。」

反之，獲得收益的其餘八個EC項目都是在2001年至2005年推出，當時市場正處於疲弱狀態，私宅售價較低，所以當幾年後樓市逐漸好轉時，這些項目從市場回彈中獲益，取得至少25％的回報。

報告說：「每個EC項目都不盡相同，它們的增值幅度也會根據地點、周圍私宅供應和價格等而出現極大差異。」

談到新加坡EC市場走勢，報告指出，由於受到每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）限制和其他降溫措施的影響下，當前EC市場需求放緩。在過去兩年推出的11個EC項目中，只有LakeLife在一個月內賣售罄，其餘10個項目在推出的首個月，賣出單位少過三分之一。

另一方面，隨著大量EC項目推出，EC空置率也上揚。截至去年底，有1540個EC單位未有買主，空置率達8.4％。

轉載: 財智新加坡

文章來源: https://www.twgreatdaily.com/cat39/node928154

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