租賃市場疲弱，房貸利率上揚，郊區鞋盒公寓料首當其衝，租金收益預計下滑，近來甚至開始出現業主被迫拍賣鞋盒單位的例子。

根據兩家拍賣行的記錄，以往並沒有鞋盒單位被迫拍賣，但從2014年起，它們卻開始浮現。

萊坊過去兩年共為16個抵押逼售鞋盒單位進行拍賣，只有一宗成交，其餘未成交的15個單位後來在私下交易中售出。

高力國際則為11個鞋盒單位進行拍賣，只有兩宗成交。

當業主無法償還每月房貸時，銀行就會收回房地產拿去拍賣，即所謂抵押逼售（mortgagee sale）。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮注意到，在被迫拍賣的鞋盒單位中，有兩個來自位於郊區兀蘭的Parc Rosewood，而業主的註冊地址是政府組屋地址。

他相信，這些業主很可能是月入一般的普通家庭，想靠鞋盒公寓賺取租金，但在經濟不景氣的情況下，一旦他們的主要收入來源出現問題，加上鞋盒公寓租不出去，就無法償還房貸，被迫拍賣房子。

他說：「郊區有很多組屋出租，隨著郊區的鞋盒供應量增加，經濟效應很快就會瓦解，一點也不可持續。」

房地產交易信息網站SRX的數據顯示，Parc Rosewood於2012年共賣了295個鞋盒單位，平均價格為43萬5207元。

假設買家向銀行借八成的款項，即大約35萬元，以30年償還期限與1.5％的年利率計算，他每個月的房貸大概是1200元。這並不包括雜費與房地產稅等額外費用。

Parc Rosewood過去兩年來的租金平均為1700元，理論上可為業主帶來幾百元的額外租金收入，但分析師說，與市中心相比，郊區鞋盒公寓的需求在疲弱的租賃市場中比較不搶手。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，從2014年開始，有許多鞋盒公寓竣工，出現供過於求的情況。不僅如此，郊區鞋盒公寓也面對來自政府組屋的競爭。

他說：「500多平方英尺的郊區公寓，租金與四房式組屋相近，而四房式組屋還比鞋盒公寓大兩倍左右。」

鞋盒公寓常被視為投資用途房地產，除了少數的單身人士或「空巢期」年長人士自住，許多買家都希望能把房子租給享有公司津貼的外派人員。

在去年推出的房地產項目中，仍有許多人購買郊區鞋盒單位，例如盛港的峰景苑（High Park Residences，219個）、阿裕尼的Sims Urban Oasis（166個）與後港的鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay，138個）。

欣樂國際執行董事麥俊榮說：「通常，買家要到了拿鑰匙的時候才會面臨較大的挑戰。多數屋主都是將鞋盒公寓出租。項目竣工後，突然有很多人都要出租房子，到時就要看誰先調低租金了。」

他提醒潛在買家在物色鞋盒公寓時要謹慎。

邱瑞榮說，投資者應該思考郊區住戶對鞋盒公寓的需求到底有多大，還是兩臥房、三臥房或四臥房的單位更合適。

他說：「在還沒有這麼多單位竣工的時候，你看不到供過於求的局面，但現在就很明顯。如果沒有預算，就不應該考慮購買鞋盒公寓。如果有預算，要買鞋盒公寓，當然是要買市中心的。」

轉載: 財智新加坡

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