(SG) 芽籠，芽籠。。。它很大。。。我之前也發表過好幾個關於它的巨大潛能，政府URA Master Plan要把D14區重新打造成商業中心以舒緩無法再擴大的Shenton Way，主要就是它非常近市區也近機場。這裡價格相比其它同距離的City Fringe地點低了很多。。。就因為 — 新加坡紅燈區也在芽籠。 有的人甚至直接把整個D14區都和紅燈區掛鉤起來。 D14除了Geylang還包含了Eunos，和Paya Lebar。。。。更大啊！ ^_^

大約一年前我也有聊過怎麼選芽籠的樓盤和銀行貸款問題，不知道大家還記得否？ 這裡讓大家溫故知新：

1. 紅燈區在Geylang Lorong的「雙數」，以Lorong 16為中心。準確一點說，Lorong 4到22的雙數街道就是紅燈區。很少銀行要批貸款，文中說只有兩家銀行願意批。

2. 當然4到22對面的單數巷子也會被影響了一些，所以這裡的貸款也會比較難，但比雙數巷子機會高很多。

3. 芽籠1到3巷就其實就不擔心了，因為那裡基本上屬於Kallang的地盤了。

4. 過了24巷已經不屬於紅燈區，但是銀行貸款還是會Case by Case，就看你多靠近紅燈區，離得越遠越好。。。單數更好。

5. 過了40巷後就不必擔心了，因為那裡基本上屬於Paya Lebar的地盤了。

4年前，很多典型的新加坡人其實很久都沒有到過新山（JB）。年輕一代的（35歲以下），近5到10年都沒有到過新山的人很普遍。對新山的認識，就是看報紙和聽同事朋友說。大家聽到新山就敬而遠之，因為「新山」和「治安亂」離不開關係。所以當時介紹新山房地產真的是很費勁的一件事情。新山，新山。。。它其實也很大！！

直到新加坡政府和馬來西亞政府攜手在新山伊斯干達推行了幾個大型的項目，並開始鼓勵國人投資房地產和中小型企業遷往伊斯干達，這才讓大家開始願意去了解新山和伊斯干達經濟特區的概念？慢慢的，2012年新山房地產出現了空前的飛快增長。

我知道在看我這文章的朋友，很多都對芽籠不熟，尤其是女生。。。靦腆一點的女生聽到這個芽籠這個名字還會臉紅的。

那為什麼我那麼熟？哈哈，除了因為我的工作關係需要對各地方進行研究，而且我自己也住在D14啊！

2015年1月14日，URA（城市重建發展局）提出把芽籠紅燈區（4-22雙數芽籠巷）重新規劃土地用途。方案通過後將被納入現有的URA Masterplan，這也意味著從今以後紅燈區不會再有住宅項目。這裡的租金一直以來都是全島租金率最高的地區之一，這主要是因為價格相比其它近市區的地點要便宜很多。這樣一來，這裡的房子供應也會慢慢的減少，相信幾年後租金會更進一步上升。

但我想芽籠這樣價格偏低的情況不會持續太久！隨著政府公布的未來發展藍圖中點出義順（Yishun），裕廊（Jurong），加冷（Kallang），芽籠（Geylang），和（Paya Lebar）為重點發展。這讓越來越多人開始去對芽籠有了好奇心，開始去了解它。。。上圖中圈出的兩個近期樓盤是國浩地產的盛世名園(SiMS Urban Oasis)和TRE Residences，這兩個樓盤都是99年產權，距離阿裕尼地鐵站（Aljunied MRT）差不多300～400米左右，發售價格都在S$1500 psf左右。

未來發展方面，除了芽籠自身的$2.2 Billions轉型計劃，還有左右兩邊Kallang和Paya Lebar這兩個政府重點發展的黃金地段。未來創造的無數就業機會將更進一步帶動這裡的房產需求。

此外，James Cook大學也於去年確定將在Sims Drive建設另一間更大的學府。預計2015年尾開始收納新生，第一批新生人數目標為3500人，並設下目標2018年學生人數將超過7000人。這裡很快可以看到很大的改變。

7000人的大學有多大？我記得以前我小學的時候差不多1000個學生，屬於A型小學，那麼7個我的小學的規模挺大呢！2000年，在馬來西亞國立大學（UKM）求學的時候，我記得當時的總人數約2萬個學生，也就是說大約是UKM近30%的規模。。。哇，那也好大啊！

好啦，今天暫時就介紹到這裡。 希望這裡讓大家開始對芽籠有個初步的了解，而不是人云亦云。有多少人知道，碧山Bishan的前生是一個墳場？現在有紅黃地鐵線Interchange撐腰（NS-Circle Line）也搖身一變成了鳳凰。我們錯過了見證Bishan變化的機會。

接下來，隨著MySgProp.com，我們一起見證D14區芽籠的蛻變吧！

原創 By MySgProp, 07/02/2015

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