在之前的文章里，我曾經介紹過關於新加坡房產的印花稅政策: 買家印花稅(BSD)，額外買家印花稅(ABSD)，賣家印花稅(SSD)，相信很多人都有所了解。

然而在實際房產交易中，買賣雙方會遇到各種各樣複雜的情況。

比如說夫妻聯名買房，一方是公民，一方是非公民，買家印花稅怎麼算。買公寓的六個月之內賣掉了組屋，已經收取的額外買家印花稅能不能退回來。房產投資者一口氣買了一層樓，印花稅是按一個單位一個單位的合同分開算，還是按照總價算。很多非標準流程的情況。

新加坡政府是一個比較喜歡操心的政府。各種非標準流程的解決辦法，政府制定政策的時候基本都考慮到了。

少數沒考慮到的情況，在打了一兩起官司以後，相關部門也把漏洞都補上了。

今天借著這篇文章，我會詳細解釋房產印花稅在具體的情況下是怎麼徵收的。

首先談談買家印花稅。

買家印花稅(Buyer Stamp Duty)，縮寫BSD。這是在新加坡購買任何類型房產都需要交的稅種。

買家印花稅的計算公式是：首18萬元徵收1%，次18萬元徵收2%，其餘的部分徵收3%。很多人也喜歡用總價的3%-5400元這個推導來的公式計算,只要房價超過36萬，這個公式就成立。

現在問題來了，假如一個買家看中了某個項目，同時跟發展商定了五套房。是按照每個房產的3%-5400算呢，還是按照五套房產總價的3%-5400算呢。兩個算法差了不少錢。

稅務局的解釋非常霸氣，你買了五套房是吧，我不管你跟發展商簽了一個合同還是五個合同，反正按照總價算。

這個政策原來是沒有明文寫出來的。2007年，來自台灣的一位女性富豪看中了位於濱海灣的Reflection at Keppel Bay公寓項目，大手筆買下了其中一幢樓從上到下的全部83個單位。

就是下面圖片的公寓。濱海灣的地標性建築。

交易完成以後，稅務局按照他們默認的規矩，按總價-5400收買家印花稅了。稅單達到驚人的670萬新幣。

然後這位富豪就怒了。她買了83套房，憑什麼按總價收稅，不是按83份合同各自收稅。

一怒之下，她就把稅務局告上了法庭。最後她（居然）打贏了。稅務局退回44萬多稅款。

輸了這起官司以後，稅務局的網站上就出現了明確的條款。 買家一次購買多個房產，視作單一合同，按照總價收稅。

多個房產的買賣畢竟少見，單說一個房產的買賣，也有非主流情況。

並不是所有的房產都是按市價交易的。

假如有間公寓市價一百萬，屋主做生意周轉急著用錢，半價就願意出手。買家不僅撿了個大便宜，而且只要交原價一半的買家印花稅？

這當然是不可能的。稅務局規定，顯著低於市價交易的房產買賣，按照房產的市價交稅。

個人總結：按收稅多的方法算總沒錯。

順便說一句題外話，真遇到了顯著低於市價的公寓房產，買家請三思。新加坡破產法規定，如果賣家以『顯著低於市價』的價錢賣給你公寓，之後兩年之內賣家不幸破產，法庭會派人查封他賣給你的公寓，抵償給賣家的債權人。這撿便宜買來的公寓就沒了。

說完了買家印花稅，我們再說說額外買家印花稅。

這兩個稅雖然分開來算，但是一起交。

額外買家印花稅（Additional Buyer Stamp Duty），縮寫ABSD，是房產降溫政策的一記大殺器。

基本政策可以列表格如下：

現在問題來了，夫妻聯名買房，買家身份各種排列組合，ABSD怎麼算。

稅務局制定政策的思路非常清晰。他們首先會看，買家夫妻有沒有新加坡公民？買的房產是不是第一套房？

如果兩個答案都是YES，夫妻至少一個公民，並且是雙方買的第一套房，買房屬於基本需求。那麼無論配偶是永久居民還是外國人，都按照公民第一套的優惠稅率算，免交ABSD。

那麼非公民的第一套房產呢？沒有優惠。政府的稅率優惠只對公民開放。

兩個永久居民買第一套房，要交5%的ABSD。如果是永久居民+外國人聯名買公寓，按照外國人的15%收取ABSD。

如果買家有一個公民，但是買的是第二套房呢？對不起，你已經是有房一族了，二套房不再是基本需求，沒有優惠稅率了。ABSD收稅怎麼高怎麼來。

舉例說明，公民+永久居民買二套房，ABSD不是按公民的7%收，而是按永久居民的10%來收。公民+外國人買二套房，ABSD按外國人的15%收。

上面講的是單純買房的情況，實際生活中,還存在著買了二套房又賣掉第一套房的情況。

這種比較少見，但有時還是會遇到。稅務局允許符合條件的買家申請退回二套房的ABSD。

但是留意一下他們的條件。雙PR家庭買公寓六個月之內賣了組屋也沒辦法申請退稅。

買家至少一個是新加坡公民。 買家必須是夫妻。如果不是在新加坡註冊的，需要提供結婚證書。 必須在買完二套房的六個月之內賣掉第一套房產。

個人總結：公民結婚第一套房，免交ABSD。其他任何情況，按最高的稅率算。

最後我們再來聊聊賣家印花稅。

賣家印花稅(Seller Stamp Duty)，縮寫SSD。計算公式挺簡單。

賣家買房到賣房的時間如果少於四年，不管你什麼身份，都要收稅。

現在問題又來了。假如夫妻在新加坡買了房，但四年之內離婚了，必須賣房子。怎麼辦？

這個假設並不怎麼令人愉快，但在現實生活中確實有可能發生。

答案是SSD還是得交。因為離婚是個人選擇。

再說另一種情況，假如張先生的運氣特別好，買了舊公寓的當年，公寓項目就被發展商集體收購(En Bloc)了。別的屋主都很開心，只有張先生不開心，因為他要交16%的SSD。算一算房子被發展商收購的價錢，竟然還虧本了。

張先生投了反對票。16%的賣家印花稅可以不交麼？

這種情況真的很少見，我經手的交易里還沒遇到過。但是有人遇到了。

稅務局的答覆是不管你投贊成票還是反對票，只要集體收購通過了，SSD必須得交。理由是你既然選擇買下有集體收購潛力的舊公寓，就應該有集體收購的心裡準備。

什麼樣的情況下四年之內賣掉住宅類房產不用交SSD？

政府徵用了你的土地，整棟組屋被政府收回重建，破產了賣房還債，繼承遺產。

個人總結：屋主可以控制的情況下，四年內賣房要交SSD。屋主不可以控制的情況下不需要交SSD。

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