這兩個星期，我接連收到幾個客戶的電話，都是關於換房的諮詢。

原因各種各樣，有組屋要升級公寓的，為了孩子上學要換學區房的，家裡添了寶寶想要小房換大房的。

在新加坡擁有多套房產不易，如果現在的屋子不可以滿足屋主的需求，那麼賣掉原有的住房，換一間合意的新住房，是個比較實際的解決辦法。

系統性的歸類一下，換房包括了賣組屋再買組屋（做對敲），賣組屋買公寓（升級），賣公寓買組屋（降級），賣舊公寓再買新公寓這幾種大情況。

其中牽涉到組屋交易的，因為有政府的各項措施介入，情況比較複雜。

比方說屋主想把自己的四房式組屋換間大的五房式組屋，也就是想要做對敲，那麼買他現有四房式的買家，還有賣給他五房式的賣家，都不可以同時做對敲。

想要賣組屋買公寓的客戶，如果是永久居民身份，那麼買下公寓的六個月之內必須賣掉組屋。

想要賣公寓買組屋的客戶，如果是永久居民身份，沒有別的選擇，只能去公開市場買二手組屋。就算是公民，30個月之內也不可以申請預購組屋(BTO)，要麼租房兩年半等BTO，要麼直接去買二手組屋。

公寓換公寓就相對簡單，沒有政策限制。但是下面我會講到，有貸款和現金需求等經濟上的考慮。

換房有一個很關鍵的點需要客戶自己決定，是先買，還是先賣。買賣的順序牽涉到二套房的問題。

先說一下先買再賣。這個順序對現金的要求比較高。

比如說最常見的組屋升級公寓的情況。

如果客戶的身份是公民，先買後賣，政府記錄會認為你買的公寓是二套房，那麼7%的額外買家稅是要先交的。而且這筆稅款必須用現金還。

購買完成的六個月之內，如果買家賣掉了組屋，就可以去稅務局要求退還7%的額外買家稅。

如果組屋的貸款已經付清，那麼公寓的貸款就可以按照第一套最多80%的額度貸款。

如果第一套房的貸款沒有還完，新屋子也需要貸款，貸款的最高額度(LTV)按照二套房計算，最多可以貸50%。客戶需要準備足夠的現金/CPF款項付首付。

先買再賣對現金有壓力，但好處是整個換房過程可以平穩過渡。先看房，定下了心儀的新房子，手續辦好，幾個月後房產交割，住在舊家裡裝修新家，裝修好了再搬。

這個過程中可以慢慢賣舊房子。不必擔心中間有幾個月銜接不上，被迫帶著全套家具出去租房。特別是有老人或者小寶寶的家庭，完全不折騰。

對於永久居民身份的客戶，情況不一樣，我會建議不要先買後賣。

首先，政府一樣認為你買的公寓是二套房，需要交10%的額外買家稅。比較坑的是，購買公寓六個月之內賣了組屋，稅款不退還永久居民。

下面再說說先賣後買。

我們先來解釋一下先賣後買的定義。賣房是按照合同生效的日期算起，不需要等到交鑰匙那天。

客戶在簽訂新房產的購房合同的時候，如果可以提供舊房的賣房合同，再購買的房產就算是第一套了，不會徵收二套的額外買家稅。

所以理論上來說，第一天簽了賣房協議，第二天就簽買房協議，還是算是一套房。

在現在買方市場的情況下，賣房花費的時間比較多。先賣後買，把花費時間久的步驟放在第一步解決，是個比較實際的做法。

如果說有不好的地方，就是換房的過程比較折騰。

還是拿最常見的組屋升級公寓的情況來說吧。

首先，賣組屋的過程拉得比較長，需要去建屋局預約時間辦手續，第一次見面，第二次見面，整個過程走下來約三四個月。

買公寓的時間比較短。從簽訂購房合同算起，一般八個星期就能完成交易。

最理想的情況下，如果客戶簽訂了賣組屋的合同第二天立刻開始看公寓，在兩三個星期之內簽下購房合同，公寓賣家沒有延期交房的要求，八個星期之後拿鎖匙，同樣兩三個星期之內完成裝修，那麼新房舊房順利銜接是有可能的。

不過，實踐起來通常沒這麼順利。光是裝修公寓，往往就能拖到兩個月以上。所以先賣後買，需要短期租房過渡一段時間是大機率事件。

這樣折騰的好處是不需要太多現金就可以實現換房的目的。

先賣後買，新買的房產算一套房，最多貸款八成，首付兩成，其中5%必須是現金，其他15%可以用公積金補足。對於擁有足夠的資產，但是手上現金不足的客戶來說，壓力小多了。

在換房的過程中，許多客戶還會遇到另一個問題。

只有在舊房子交易完成以後，客戶才可以收到房款支票。支票只包括現金部分。供房過程中用到的公積金部分會連本帶利直接打回公積金戶頭。

房款退回公積金戶頭的流程走下來需要一段不短的時間。如果客戶賣房的過程再稍微拖一下，就會出現新房子要交首付了，舊房的房款還沒收著的局面。

這種情況其實挺常見的。許多銀行都提供短期的過渡貸款(Bridging Loan），根據賣房合同的價格，計算交易完成以後客戶會收到多少現金，多少公積金，然後提供一筆過渡性的短期貸款支付新房的首付。

關於換房的要點先大概說到這裡，大家有什麼具體情況可以微信諮詢我。如果有比較普遍的問題，我會再找機會寫下來分享。

如果您對新加坡的房產感興趣，歡迎諮詢我們的特邀房產類作者，彭威先生

（微信號：sugerfigherG）

新加坡萬事通（微信公眾號：SingaporeTong）致力於分享教育、房產、創業、移民、同城活動，吃喝玩樂 ，資訊八卦，商家優惠等優質內容。關注新加坡最接地氣、重服務的微信平台，馬上添加微信普通號：singaporetong001，和小助手互動吧。

轉載請註明來源：今天頭條