鞋盒公寓(Shoebox unit)這名字很形象，大家一聽都知道是怎麼回事兒。就是面積小得像個鞋盒的公寓嘛！可不是這個哦。

鞋盒公寓的概念在全世界遍地開花，房價越貴的大城市，比如倫敦，香港，鞋盒公寓就越多。大家早就見怪不怪了。

但在新加坡，鞋盒公寓大量出現的時間還真挺晚。晚到啥時候才出現？往下看嘍。

在開始侃以前，我們有必要嚴格定義一下：新加坡市場普遍認為的「鞋盒」公寓，說的是總面積在500平方尺以下的小戶型公寓，通常是一室一廳。

差不多是這樣的~

十多前，在中國各大中城市的CBD區域，鞋盒公寓的廣告已經打得鋪天蓋地，什麼【SOHO精品小戶型】，【精裝躍層小複式，買一層送一層】，賣得火熱。仔細一打聽，基本都是三四十平的一室一廳，標準鞋盒。

但同時期新加坡的主流公寓市場，還都是三室一廳。120平面積是標配，100平的都被各種嫌棄。

鞋盒公寓？也有，數量不多，主要紮堆在中央區（CCR），什麼烏節路啊，多美歌啊，這些高大上的核心地區。普通中產階級根本就不考慮。

一直到08，09年，幾個膽子肥的發展商開始把鞋盒戶型帶進普通公寓市場，這個特殊的類型才開始大量出現在新加坡的大眾視野裡。

來看一張有意思的地圖。紅色標記的，是建國以來到2008年所有發售的鞋盒公寓。集中在中央區。藍色標記的，是2008年以後發售的鞋盒公寓。全島遍地開花了。

數據來源自squarefoot.com.sg

為啥短短幾年時間，鞋盒公寓出現了爆炸式增長？

首先，鞋盒公寓的出現，切合了當時住宅市場的一部分剛需。

因為新加坡政府的導向，加上組屋市場的影響，新加坡房產市場幾十年來都是一家四口，三室一廳的主流標準。不僅房間多，房子還得大。

關注20年以上老公寓的人會發現，兩房一廳的標配是90平米，三房一廳的標配是120平米。

為啥非要這麼大？政府愛操心啊，房子太小了，新加坡下一代的花朵們在鴿子籠里長大怎麼行。

問題是，隨著時代的發展，新加坡的家庭人口結構出現了改變。月入5000以上的單身人士越來越多。

以前，這類單身人士只能選擇和父母同住，或者花巨資買個一百來平的公寓，或者等35歲買轉售組屋。

現在他們多了個市場選擇，可以花比較少的錢享受公寓生活，沒事下樓遊個泳，挺美。

沒錯，很多人買鞋盒，真的是為了自住的大剛需。

另一方面，當時鞋盒公寓的流行，和本地房價的上升，以及不斷加大力度的降溫措施也是直接關聯的。

咱們舉個常見的例子，就說在2011年吧，老張夫妻倆名下一套組屋，兩個娃。典型的中產階級。組屋貸款沒還完，手上存了20來萬。

用這20來萬買個三室一廳的公寓自住吧，買不了。從2010年起，針對二套房的貸款，銀行就貸不到80%了。

這20來萬把組屋的房貸還清了吧，現金清零，啥也買不了。

如果用這20來萬買個50萬出頭的鞋盒公寓呢，算一算，哎，現金正好。再算一算預期月供和房租，現金流是正的。再一看周圍，去年買房子的，今年都賺了。

老張一拍大腿，就這個了！

從09年到13年，新加坡的房市經歷了一波猛漲。也就是這段時間，鞋盒公寓大熱，價格和銷售量齊升。

當時到底有多熱，我們來看一下URA的數據。

藍色線是大眾市場鞋盒均價指數，綠色線是中央區鞋盒均價指數。紅柱為大眾市場鞋盒銷量，紫柱為中央區鞋盒銷量。

數據來源自squarefoot.com.sg

鞋盒公寓的銷量在2012年到達頂峰。也是從這年起，中央以外地區（OCR）的鞋盒銷售量超越了中央區（CCR）和中央邊緣區（RCR），成為了鞋盒公寓的主要供應來源。

政府坐不住了。2012 年底，URA 出手給火熱的鞋盒市場踩了腳剎車，限制中央以外區(OCR) 非有地私宅發展項目的單位數量頂限，以確保鞋盒公寓不會佔據居民住房的大多數。

來看一下當年的新聞報導。

下面這個是八卦版本的報導。

2012年的這一腳剎車是針對發展商踩下去的，遠沒有2013年針對個人買家的降溫措施厲害。

2013年的史上最嚴房產降溫措施，空降了兩個大殺器。大殺器之一，擴大額外買家印花稅(ABSD) 的幅度和範圍；大殺器之二，金管局的TDSR 框架，嚴格控制貸款額度。

大殺器一出，誰與爭鋒。鞋盒的銷量立刻刷刷刷往下走了。

同樣的URA數據圖，看看2013年往後的數據。一開始無論是銷量還是價錢都波動的很厲害，現在已經比較穩定了。

試著分析一下政策，我們可以看出政府的意圖很明顯。

第一，鞋盒是市場的產物，政府允許它的存在，但不鼓勵家庭住在鞋盒裡生兒育女。

所以政府出手限制了非中央區（也就是居民主要居住區）可以發展的鞋盒數量。新加坡房市的未來不會發展得像香港那樣，居民一家四口擠在四十米的鞋盒公寓裡也不可能成為主流。

第二，政府認可鞋盒公寓存在於中央區的市場價值。

什麼樣的人住在中央區的鞋盒公寓裡？主要是外國專才，可能還有一些富裕家庭的留學生。2012年11月實行的規定是多年來唯一一個針對鞋盒公寓的限定。換句話說，政府覺得這個限制足夠了。

綜合以上，我們可以大膽的猜測一下，鞋盒公寓在政府的長期規劃裡，主要是供本國居民投資出租給外國專才居住的功能，其次是本國高收入單身居民自住的輔助功能。

下面還有兩張挺有意思的圖表，我們對比著看一下。

第一張是鞋盒公寓的銷量分布比例。藍色是中央區地帶，紅色是非中央地帶。

06年和07年，鞋盒公寓幾乎百分之百在中央地區。

從08年開始，非中央地帶的鞋盒公寓銷量比例不斷往上走。

但是今年似乎是個例外。中央地帶的鞋盒公寓銷量站了全部銷量的68%。

再來看第二個數據圖，鞋盒公寓的買家地址分布比例。

藍色的是組屋地址，紅色的是私宅地址。

組屋地址的買家比例逐漸上升，一直到2014年達到高峰，佔全部買家的65%。

同樣有意思的是今年。私宅地址的買家佔全部買家比例的88%。

這些數據變化代表了什麼趨勢，大家見仁見智吧。

不同地區的鞋盒公寓售價差別很大，從70多萬-90多萬不等。市場的租金範圍也在拉大。目前集中在1600-2900 這個區間，差不多是兩倍。

對鞋盒公寓有興趣的買家，首先要明確是自住需求還是投資需求。

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