最近聽到朋友說，「看來看去，都覺得房價根本沒跌，很多房市專家說的房價打7折，都是騙人的！」

聽了這番話，我搖頭嘆息，試想，你一千萬買的房子，要你7百萬賣掉，你肯嗎？

從這樣簡單的邏輯想就知道，房價當然沒有打全面7折這件事，誤信這種專家的說法，下輩子都想買房了，真正想購屋的剛性自住客，心頭要抓厚定，現在明明是最好的購屋議價時機，胡亂開價，買不到事小，買到「地雷宅」，真的會嘔死！ 房價鬆動，不過，若想等７折價才進場，賴淑惠認為「下輩子恐怕都買不了房」

(示意圖／好房資料中心) 開價85折 實價打9折 房市低檔聰明成交 雙北近半年的房價，真的有明顯鬆動了，只是不是專家冥想出來的7折，到底該怎麼殺？

從實際市場簡單分析，現在只要是還可以的物件，通常屋主心中的底價，也已經自砍手腳，是開價的9折，舉例來說，1000萬的物件，現在的屋主跟房仲的簽約底價，大約是900萬，也就是開價的9折，而能成交的購屋客，大約都是從8折開殺，雙方幾經斡旋，以現在的行情來看，850萬會是雙方的最大公約數。

此外，很多人會比較實價登錄的價格出價，看似聰明，卻還是有些小「眉角」要注意，因為實價上路是近兩年多的事，我建議，最好挑選沒有被登錄過的物件，這代表屋主持有的時間超過兩年以上，他買入的價格，一定低於最近的實價紀錄，然後再參考同一棟物件的兩年內的登錄價，用這個價格去殺個9折，屋主倘若急著賣，會因為當時購入價低，願意讓價的空間也會相對較大，用對小心機殺價，比盲目信奉「7折說」來得實在，這些都是房仲只能暗示、不能明說的房市現況秘密，奈何現在太多的買家，深信房價將不斷下探，成交才進入了空前停滯期。 開價7折可成交？

小心買到地雷宅 但，各位買家，冷靜下來看，用開價85折買屋，還是太貴嗎？

有房仲就私下喟嘆，在過去幾年賣方市場的時代，雙北房市大約是照開價殺到約9折，就已經是不錯的殺價幅度，現在可以殺到85折上下，以房子這樣的高價商品來說，房價當然已經跌了！高於這個折扣，千萬別買，低於85折，當然算是賺到，但也別太過大意，小心有物件濫竽充數，本來賣不掉，此時低價趁亂出清。

最近，我的同事最近就真的買到一間7折宅，一開始開價1500萬的大三房，最後用1000萬出頭成交，當時，我的同事見獵心喜，一馬當先，唯恐被搶走，殊不知這個物件，遠在汐止山上，近四十年的老屋，屋況爛到像鬼屋，他本來想自己裝潢就好了，誰知道最近下雨，他才拆了一個書櫃，房子就滴滴答答漏起水來，原來，書櫃上頭全是霉斑，屋主嗆他，這麼便宜，還想怎樣？

恕不負責，現在恐怕要打官司解決，便宜未必絕對沒好貨，但一分錢一分貨，人家肯低價出清，內情當然不單純，你敢試嗎？我不敢！ 要買房？

別再相信沒有根據的專家了！ 對跌幅還抱有過高期待值的人，還有多少？光看2月的買賣移轉棟數統計數據就知道，六都當中，台北市的交易量月跌幅約24.4%，其餘五都，月跌幅更高達3~4成，這些人不是不想買，而是等不到滿意的價格，但再從另外一個數據來看，台北市地政局公布去年12月住宅價格指數，北市的成交價格，只比前一個月微跌了0.6%，相較前年同期，居然仍上漲1.55%，由此也證實了房價要跌到大家過度期待的幅度，幾乎不可能！

我對這個現象感到很憂心，曾幾何時，現在手握房產的賣家，都被當成投資客遭仇視，但，買房子這件事不該如此民粹，更讓我不解的是，如果錯過這一波跌幅，價格回漲，專家能還這些因為聽話而觀望的自住客一個公道嗎？一般剛性購屋需求的客層，現在真的不應該只等不買，甚至兩手一攤，只想等房市泡沫化，因為真的沒有這一天，還不如趁勢出擊，買在相對低點，才是購屋王道！

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「房價跌定了」。 很多人「不玩了」、「房價跌定了」。很多人指的是房產投資者、企業、壽險等「大老闆」級的買家，然而，對於一般自住者而言，現在是進場的時機嗎？

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋認為，有5大指標可讓想買房的人仔細評估，現在正是進場的時機。 葉凌棋在中時電子報指出，從前年Q3開始，待售物件就持續增加，尤其在去年下半年每個月平均都以1成以上的年增率成長，甚至以往「一件難求」的優質社區、稀有產品都在其中，對想買房的人而言，多而優的產品供以精挑細選，競爭壓力也減少。

再者，賣的物件多，對賣方而言就是競爭多，買房的議價空間就拉大，更有機會挑到合理又經濟實惠的房子。 事實上，根據好房網的市場調查，今年329檔期，以雙北市來說，議價空間比去年平均增加了3.1%，來到10~15%、桃竹更年增5.2%，議價空間達15~20%，儘管部分建商口袋深，但壓力也顯而易見。

中古屋部分，根據有巢氏房屋的調查統計，台北市5~10年物件年降幅3.8%、新北市5年以內的則降幅達3.6%。 第3、葉凌棋認為，以往買房最擔心的房貸升息疑慮，至今年3月底為止，已經有30多個國家降息、降準，即便美國Fed微幅升息，台灣不見得跟進，而就算跟進幅度也不會太大。

升息的威脅大減，造成恐慌性拋售的情形也就不會出現，買方不用擔心買到最高點。 第4、央行一連串的房市管控措施，使得投資客逐漸淡出市場，房價也趨於緩和，但對於首購、自住客的優惠措施仍不受影響。 第5、房市「利空出盡」。無論是房地合一走向輕稅，或是央行的管控措施，對於自住、換屋以及長期持有都有優惠待遇。 買房觀望氣氛濃厚，大家都想買在最低點，只不過誰都難預測何時是最低點，包租公律師蔡志雄認為，買自住重點不在「買在最低點」，而是衡量自己的「負擔能力」，房價走下跌趨勢，想買房就多看房，以「租金轉換繳納房貸」、「求有不求大」的觀念完成擁房夢。

文章來源: https://www.twgreatdaily.com/cat125/node1045109

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