新加坡人口白皮書2015
2013版的人口白皮書提出了2030年新加坡的人口總框架，690萬。原文說的是，2020年，新加坡總人口（包括公民和非公民）預計介於580萬到600萬之間。 到了2030年，新加坡總人口可能達到650萬到690萬之間。
我們來看看2014-2015年度的人口實際變化。
年度增加人口：6.5萬人
其中公民人口：增加3.2萬人
非居民人口：增加3.3萬人
永久居民：數目保持不變
也就是說，每年的新公民和外國人口增加的人數差不多一半一半。
如果我們根據這個年度數據向後推算，2020年的總人口將會是586萬人，處於2013版白皮書預計的580萬-600萬人口的低端，但也算是達成了人口目標。
2030年的總人口將是651萬，同樣達成了650-690萬人口的低端目標。
所以，現在適度從緊的移民政策很有可能是持續性的。每年新增長的公民數目不會劇烈變化，07，08年大放水的局面應該是很難再次看到了。
但是！只看數字本身同樣是有欺騙性的。
不變的年度數字下面，隱藏著另一個變量。
新加坡龐大的老年人群體和低迷的嬰兒出生率。
新加坡居民平均年齡39.6歲。50歲到70歲這個階段的群體非常龐大。15年後，這個群體將會是65歲到85歲的群體。基本失去勞動能力。
替代性的新生人口呢，看看0-20歲的群體。未來的花朵們數量呈現倒金字塔型，很糟糕的人口結構。
再參考下圖的出生率和死亡率。
2014年度，新加坡有4萬兩千個嬰兒出生，1萬九千人口死亡。人口凈增長兩萬出頭。
隨著兩條線的距離越來越近，這個「凈增長」數字只會越來越少。
如果我們按照每年穩定增加3.2萬公民來計算未來15年的新加坡總人口，每年需要引進的新移民數量實際上只能越來越多。
這就是為什麼2013版的人口白皮書里寫道：「我國每年將引進一萬五千至兩萬五千名新公民。」
今年執政黨高票當選，算是過了民意一關。白皮書制定的遠期目標會持續執行下去。
過去幾年，相信每年引進的新移民數目是接近一萬五千的低端。
未來的新移民人數會逐步接近兩萬五千的高端。
拋開數字方面，新加坡對於外國人才的素質要求也不斷提高。 這點體現在SP和EP准證不斷增加的薪水要求上面。
同時，對於工作準證攜帶家屬的要求也越來越嚴格了。
最新一輪的政策調整以後，網友戲稱，月入沒有五千刀別想帶老婆，沒有一萬刀別想帶爸媽！
SP和EP的薪水要求提高，影響會首先在出租市場體現出來。短期是負面影響，長期來看，引進更高薪的人才對出租市場的影響應該是正面的。
這個是推測，我們過兩年再回頭來看結果。
下圖是外來人才的結構分布表。數字來自於人力部。
在考慮房產投資的時候，外來人口數量是一個重要的考慮因素。
這一點上，新加坡和北京上海的局面非常類似。
外來人口不像本地人有自己的房子。剛來的時候必須租房，產生了大量的租房需求；等到結婚生子，落地生根的時候，買第一套房就成了剛性需求。
今後的人口趨勢，應該是在常量的數字背後，每年持續增加高素質新移民的數量，補充不斷萎縮的本地人口。這是大趨勢。
外來人口的數量，推動了房產需求，是房產長期升值的決定性因素之一。
再來談談新加坡本地人口的變化。
第一點，本地人口薪水上升的速度很快。
購買新組屋的收入上限，最近剛剛調升到了一萬兩千。也就是說現在月入1萬2以上的家庭，政府才會認為你是高收入者，不再有資格享受政府福利。
如果說過去2006年到2011年期間，新加坡房產的速度火箭上升，引起民怨沸騰，那麼這幾年房價停滯不前，國民收入卻一直在增加，已經逐步趕上來了。
收入增長帶動了對更好生活的追求。
下圖是新加坡1990年以後的居民家庭居住情況分布。
組屋是新加坡的社會根本，住在組屋的家庭永遠占據絕大部分。但是這個數字本身在不斷下降。
2000年，88%的家庭住在組屋裡。
2010年，這個數字變成82.4%。
2015年，最新的數字是80.4%.
90年代，最大的居民群體住在三房式組屋裡。現在已經變成了四房式組屋。這個趨勢預計還會持續很長時間。
隨著收入和生活水平的增長，公寓人口在逐步上升。
第二點，家庭數量不斷上升，每戶平均人口數量不斷下降。
下圖是全國常住居民的家庭數量。（常住居民指的是公民和永久居民）
最新的全國家庭數量達到了120萬戶，這是歷史最高數字。同時，平均每戶人口3.43人，這是個歷史最低數字。
現在很多一房和兩房的小戶型賣得很火，除了首付低，容易出租的因素之外，真的有很多人是買來自住的。
最後，我們來看一下全國的房產庫存量。
從第一張圖表，我們做個簡單的加法。
截止2014年，全國組屋加私宅的全部房產，總共約一百二十五萬間。
第二章圖表，列出了2015年到2018年的房屋供應量，約17萬7千間。
我們再做一次簡單的加法，截止2018年，全國組屋加私宅，供應約一百四十三萬。
扣掉120萬戶居民家庭的自住需求。
排除一部分居民家庭不在新加坡。
只剩下二三十萬間房子，供應外來人才的租房需求。
我們再回頭看一次外來人才的分布表。
最新的外來人口總人數163萬人。未來預計每年會有3-4萬的外來人口進入新加坡。其中SP/EP准證持有者和學生是出租市場的主力。
第二張圖表的供應量截止2018年。那麼2018年以後的房產供應呢。
新組屋（BTO）應該會保持每年一萬以上的穩定數目。這個可以看成是政治正確的做法。
隨著國人收入的增長，EC的供應會大幅度增加。這個同樣是政治正確。
公寓呢，幾乎沒有了。
下圖來源自市區重建局（URA）。給大家感受一下。
2016年的私宅達到了供應的峰值。2017年以後，私宅的供應量銳減。2019年完工的私宅，僅僅是2016年的五分之一。
為什麼供應量沒了？因為政府不賣地了。
新加坡和北上廣深本質的區別在，無法擴大土地。北京可以擴大到望京河北，上海可以擴大到南通江蘇，但新加坡無法擴大到馬來西亞。
新加坡擴大土地的唯一途徑，就是填海。然而，填海也快到頭了。為什麼呢？一開始填近海，大約只有10米的水深。漸漸的，填到50米。
現在大約有100米了。也就是說，需要10倍的土石，才可以填出和當初一樣的面積。
總結一下：新加坡人口增加是一個大趨勢，增加放緩也是一個大趨勢。新加坡想進來的人滿滿的，水龍頭一開要多少有多少。新加坡土地增加不是一個大趨勢，用一塊少一塊。為啥新加坡大多數房子都不是永久地契的？原因就在這裡。
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