政府這幾年為了房產市場降溫打出了一套組合拳，賣家印花稅(SSD)，額外買家印花稅(ABSD)，每月償還貸款比率(MSR)，總償債率(TDSR)，各種組屋條例，令人眼花繚亂。
家庭買第一套房基本沒問題，想買第二套，方方面面卡你沒商量。
這幾年來，想買第二套房的客戶遇到了各種各樣的尷尬情況。手握三四十萬新幣現金，買不了二套房。這不是笑話，是實實在在發生的事。
一套三房公寓的門檻價一百萬起，新加坡公民買二套房必須交7%的額外買家印花稅，加上正常印花稅部分，印花稅總額就將近十萬。
如果第一套房貸款沒還完，第二套最多貸50%的貸款。剩下50%不可以貸款的部分，全部現金+公積金支付。
怎麼辦？
新加坡是一個法制國家，各種條例規章，白紙黑字規定得清清楚楚。台面下協商的灰色渠道不適用在新加坡。想要省錢，得按照規章認可的來，合法避稅才是王道。
已經有聰明人把房產政策研究得底朝天，總結出以家庭作為單位，合法規避二套房的額外買家稅和貸款限制的流程。不少人實踐過了，確實可行。
家庭的第一套房產通常都是夫妻聯名購買。現在要買二套，核心訣竅就是把第一套房產轉名給一個人，另一個人的名字拿出來，單獨再買一套。
公寓房產轉名的流程叫做decoupling，組屋轉名的流程叫做Ownership Transfer。
房產轉名最適合公民+公民的家庭組合。 公民+非公民的家庭雖然也能做，但是經濟上就不怎麼划算了。
今天的這篇文章里我會分別介紹第一套房產是組屋和公寓兩種情況下的轉名流程。
先來說說公寓decoupling的過程。這個相對簡單一些。
舉個例子，張先生和張太太聯名買的第一間公寓，市價一百萬。現在張先生想要把公寓產權轉讓給老婆一個人，自己再出去買第二套公寓。
法律上看待decoupling相當於一次買賣，即張先生把一半的公寓產權賣給張太太。所以這個過程中雙方都需要給律師費。買家需要交納房價一半的印花稅，也就是五十萬的3%扣掉5400塊，一萬新幣左右。整個流程花費的時間通常在8-12星期。
Decoupling最好在第一套房買下四年以後再做，四年之內需要交賣家印花稅。
Decoupling完成以後，張太太作為買家的年份重新算起。四年之內張太太最好不要賣房子，不然還是要交賣家印花稅。
如果張先生和太太一起貸款買的第一套房，他需要把名下的貸款還清。這個過程要看和銀行簽的具體貸款合同里有什麼條款，有些鎖定期的情況需要支付罰金。
好了，現在張先生的名下沒有任何房產了。之前他用在第一套公寓上的公積金也連本帶利全部打回公積金戶頭了（這部分需要現金填補! 好在第二套首付就能用得上）。
張先生可以出去再買一套公寓，按個人第一套計算，無需支付額外買家印花稅（ABSD），貸款最多可以貸到80%。
假設第二套公寓還是價值一百萬，首先ABSD就省了7萬現金。
首付現在只要付20萬了。還記得連本帶利填補回張先生公積金帳戶的那筆錢嗎，現在可以用了。公積金可以支付15萬的首付，剩下的5萬首付必須用現金。
當然了，總償債率(TDSR)還是要遵守的。張先生的收入必須足夠高，可以一個人拿到貸款。
為什麼只有公民+公民的組合這樣做划算呢。假設張先生是永久居民，他完成轉名再出去買第一套房，還是要交5%的ABSD,經濟上不划算。
或者換一下，假設張先生是公民，張太太是永久居民，張太太做decoupling相當於買下了一半的公寓，還是需要交5%的ABSD。
公寓的Decoupling說完了。現在我們再談談組屋的Ownership Transfer。
兩者的流程其實很類似，但是法律上的性質完全不同。
組屋要轉名，首先屋主必須住滿五年的居住年限(MOP)。沒住滿年限免談。
住滿五年以後，其中一個屋主(Owner)把名下的組屋產權當作禮物贈與另一個屋主（Ownership Transfer by Gift)，自己成為基本住戶(Essential Occupier)。 這個過程沒有現金參與，法律上不認為是一次買賣，因此也無需繳納印花稅。
不過根據我了解的情況，只有拿HDB貸款，或者沒有貸款的情況下才可以把組屋產權當作禮物饋贈。如果中間有銀行貸款參與的話就沒戲。
萬一真的拿了銀行貸款，還想要組屋轉名的話，只有兩個辦法，還清銀行貸款，或者離婚。（當然，非常的不建議為了省7%稅走第二條路。）
所以假設李先生和李太太擁有一套組屋，兩個人都是公民，貸款已經還清了。現在李先生通過禮物贈與把自己名下的一半組屋送給了李太太，李太太成為組屋唯一的屋主，李先生成為基本住戶。
這個過程不牽扯到稅款，花的錢很少，只有幾百塊費用而已。但過程比較長，一般需要兩到三個月。
李先生名下沒有擁有任何房產，他完全可以出去買一套公寓，無需繳納額外買家印花稅。他們的組屋可以保留。
當然，張先生的收入必須夠高，可以一個人拿到足夠的貸款。
張先生如果動用了公積金支付組屋房款，所用的金額必須連本帶利的打回公積金帳戶。這一步對現金的要求很高。當然了，這筆錢很快就可以用做第二套房產的首付。
現在我們再假設一下張先生是公民，張太太是永久居民的情況。組屋轉名完成後， 永久居民和公民組成一個家庭核心，擁有組屋，唯一的屋主張太太是永久居民。
根據從建屋局了解的最新情況，如果張先生現在出去買了一套公寓，雖然他還是不用交額外買家印花稅，但是張太太必須在六個月之內賣掉組屋。 那還有什麼意義呢。
說實話，牽涉到組屋改名的情況很複雜。因為建屋局保留了隨時更改規章條例的權利。現在是這個說法，也許下個月就變成另一個說法了。
組屋的轉名過程剛開始在房產界流傳的時候，我和幾個同行討論過，一致認為這是個漏洞，建屋局只要發現了很快就會堵上。
但現在一年多過去了，很多人已經通過禮物贈與這條途徑成功地從去掉了組屋屋主的身份。我們的理解是建屋局默認了這個辦法可行，因為得益的都是新加坡公民，而且都是手上有大量現金的家庭，沒必要跟他們過不去。
但是對於公民+非公民的家庭，也要跟著這麼做，就有點走鋼絲的感覺了。
無論是哪種家庭組合，如果你們打算做組屋轉名，我強烈建議直接去建屋局，根據你家的具體情況問個清楚，免得遇到不可預料的變數。
關注Facebook 新加坡sg工作介紹 每天更新新加坡大小事