買屋必看!申請房屋貸款時銀行不會告訴你的7個小貼士! 原來只要注意這些細節, 30歲前買到人生第一間房子並不是夢!
由於目前馬來西亞的經濟正處於周期性波動的擴展階段，所以銀行在審核貸款時會格外謹慎。
溫馨提醒：成功申請房貸沒有投機取巧的「竅門」，但我們有幾件事項值得注意，以提升成功申請房貸的機率。
貼士1 – 加強個人申請評分系統分數 (Application Scores)
在上一章節，我們有提到如果申請者來自不同的職業背景，但卻擁有同等的收入，可能會出現兩種不同的審核結果。可是，往往我們已經有了自己的專長和熟念的技術，一般上是不會輕易轉行。無論你是屬於「白領階級」（White-collar）還是「藍領階級」（Blue-collar），只要做足了一定的功課，必然可以提高獲得貸款的機率。以下的個案希望能對您...
由於目前馬來西亞的經濟正處於周期性波動的擴展階段，所以銀行在審核貸款時會格外謹慎。
溫馨提醒：成功申請房貸沒有投機取巧的「竅門」，但我們有幾件事項值得注意，以提升成功申請房貸的機率。
貼士1 – 加強個人申請評分系統分數 (Application Scores)
在上一章節，我們有提到如果申請者來自不同的職業背景，但卻擁有同等的收入，可能會出現兩種不同的審核結果。可是，往往我們已經有了自己的專長和熟念的技術，一般上是不會輕易轉行。無論你是屬於「白領階級」（White-collar）還是「藍領階級」（Blue-collar），只要做足了一定的功課，必然可以提高獲得貸款的機率。以下的個案希望能對您有所幫助：
案例1：
David自中學畢業後，便跟隨堂哥在怡保一間海鮮餐館學習烹飪。由於工資不高，再加上好友的介紹下 David從怡保前來吉隆坡的一家高級中餐廳擔任廚師。其實，早在三年前David 曾經嘗試過申請房貸。雖然當時銀行已經批准了有關申請，但David必須多支付20%的首期付款額（Down Payment），並且必須存放定期存款（Fixed Deposit）RM 20,000 以及至少2年不能動用，同時還要找1位擔保人（Guarantor）作為附帶條件。
當年David打算購買的房價是RM 400,000，並要求申請90%的貸款，通過30年來繳付房貸。當時處理David的房貸專員給的理由是Application Scores 分數較低，可能當年他還很年輕，沒有任何個人信貸記錄。同時在所就職的海鮮餐館資歷也少於三個月，再加上他的基本工資（Basic Salary）很低，等等理由，所以分數並沒有達標，導致只能獲得較低的貸款數額。由於資金有限，就這樣David打消了購屋的念頭。
3年前的貸款批准如下：
* 附帶條件：
1）必須存放定期存款（Fixed Deposit）RM 20,000 以及至少2年不能動用，
2）擔保人（Guarantor）1位。
三年後的今天，David打算購買甲洞 （Kepong）的一間服務式公寓，房價是RM450,000。David平時除了上下班很少出外消費，而且為了要完成買屋子的夢想，David這些年也儲蓄了一些錢，加上雇員公積金戶口（EPF Account 2）可提取的輔助金，剛好可以作為首期付款的15%。同時，David的妹妹也恰好大學畢業，並在一間本地的跨國公司（Multinational Corporation）擔任網絡工程師，David在和妹妹討論後決定一起聯名申請房貸，並通過先前的房貸專員申請。最後皇天不負苦心人，David的貸款終於批准了。
3年後的貸款批准如下：
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*無需任何附帶條件
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：David在目前所就職的公司服務超過3年，並且收入有所提升。對銀行而言David的工作和收入穩定是獲得貸款的不二法則。
原因2：首期付款額（Down Payment）從當初的10%提高到15%，換句話說David的貸款比率（Loan Margin）從之前的90%降低到85%，貸款數額少了，風險也跟著降低了。
原因3：David的妹妹在本地跨國公司（Multinational Corporation）上班，並擔任網絡工程師。對銀行而言，多加入一位申請人（Co-Applicant），可以降低不良貸款（Non-Performing Loan）發生的風險。而且在跨國公司擔任網絡工程師，是屬於低風險的「白領階級」。
貼士2 – 加強個人信貸記錄（CCRIS）信譽 （Creditworthiness）
根據國家銀行過去的數據顯示，因信貸記錄（CCRIS）不健康而被銀行拒之門外的比率，有逐年上升的趨勢。原因不外乎：
1）過去12個月沒有定時繳交貸款，
2）一些受惠於國家高等教育基金局（PTPTN）的大專生從來沒有或不定時繳交貸學金，
3）受監控予特別監控名單（Special Attention Account），
4）沒有任何借貸記錄（Zero CCRIS）
可參考以下的個案，希望您可以從中學習到如何加強個人信貸記錄，以便日後申請房貸時能順利成功。
案例1：過去12個月沒有定時繳交貸款
阿裡先生自大專畢業後，便在父親的雜貨店幫忙打理生意，太太目前在住家附近的中學任教。兩人的收入還算穩定，生活還算過的去。自新婚後，兩人一直和阿裡的家人同住，但在不久的將來，阿裡的家庭即將迎來一位新成員，所以他們夫妻倆打算購買一間靠近目前居住地點附近的二手房產（Sub-sales），以方便日後可以回去照顧阿裡的父母。
在大約兩年前，其實阿裡曾經獲得州政府分配的中價屋，但因為當時個人信貸記錄出現了問題，所以沒獲得銀行貸款。過後，阿裡前往國家銀行查詢個人信貸記錄（CCRIS）。並發現原來自己的車貸有超過連續3個月沒有準時繳交，同時在自己擁有的3張信用卡中，有其中2張信用卡連續3個月沒有定時繳交最低付款限額（Minimum Payment）。
從那時刻起，阿裡通過上網學習並取得多方面的知識，開始為自己進行財務規劃，同時從中了解到維持及確保個人信貸記錄良好是極為重要的。
在這2年裡，阿裡除了定時繳交車貸，還把之前其中2張付款記錄不良的信用卡全部繳清。同時把原先的3張信用卡取消了1張。2年後的今天，阿裡終於如願以償，成功獲得銀行的房貸。
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：阿裡從2年前就開始按時繳交車貸，銀行是依據國家銀行中央信貸記錄（CCRIS）過去12個月的付款記錄進行評估和審核，所以通常超過1年的信貸記錄是不在銀行的考量范圍。不過，如果你目前要借貸的銀行，也是當年信貸記錄不健康的同一間銀行，就可能另當別論了，因為銀行系統可以顯示以往的付款記錄。
原因2：阿裡把之前2張付款記錄不良的信用卡全部繳清，同時把原先的3張信用卡取消了1張。銀行是依據國家銀行中央信貸記錄（CCRIS）過去12個月的付款記錄進行評估和審核，所以通常超過1年的信貸記錄是不在銀行的考量范圍。況且最後他只使用2張信用卡，對銀行而言，信用卡是眾多金融產品之中，發生壞賬（Bad Debts）機率比較高的金融產品。
案例2：一些受惠於國家高等教育基金局（PTPTN）的大專生從來沒有或不定時繳交貸學金
卡倫從小到大在學校的成績都是名列前茅的，而且3年前還以優等的成績畢業於馬來亞大學。畢業沒多久，就馬上加入本地一間掛牌上市公司上班，並在業務部擔任行政人員的工作。由於卡倫的工作表現出色，在工作不到半年的時間，就獲得公司保送出國修讀2年的碩士課程。
卡倫回來後，馬上獲得擢升擔任市場部主管，前途可說是一片光明。這些年來卡倫長期在外打拚，再加上卡倫的父母居住在沙巴州的家鄉，她很少有時間陪伴父母，見面的時間可說是寥寥可數。
大約3個月前，卡倫決定在吉隆坡 Jalan Kuching 一帶，購買1間價值 RM650,000 的3房式公寓單位，並打算接她的父母過來居住安享晚年。正當卡倫想把這個好消息跟她的父母分享時，很不幸地她接到銀行房貸專員的來電，並獲知自己的房貸沒有獲得批准的壞消息。理由是卡倫在畢業後的半年，因為被公司保送出國深造而從來沒有繳交過國家高等教育基金局（PTPTN）的貸學金。
之後，卡倫便親自前往國家高等教育基金局了解詳情。在和官員洽談後，卡倫同意先支付50%的貸學金，至於剩下的50%以分期付款的方式繳清，作為清除黑名單的條件。
不久後卡倫終於如願以償，房貸申請獲得批准。同時可以帶著父母到律師樓簽署買賣合約（Sales & Purchase Agreement）和貸款合約（Loan Agreement）了。
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
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原因1：卡倫受惠於國家高等教育基金局的貸學金，一般受惠者在完成學業的6個月後（Repayment begins 6 months after the completion of studies），就必須每月開始繳交貸學金。可是，卡倫因為得到公司賞識，在6個月後就被保送出國深造，所以忘了繳交貸學金，導致被列錄國家銀行中央信貸記錄的黑名單裡。幸好在和國家高等教育基金局的官員商談後，他們同意把卡倫從黑名單裡除名，最終貸款得以獲得批准。
案例3：受監控予特別監控名單（Special Attention Account）
Simon擁有5張信用卡，由於缺乏良好的財務規劃，導致欠下卡債高達RM30, 000。當時Simon已經沒有能力繼續償還卡債了，最後只好尋求AKPK的援助。在AKPK 的債務重組計劃下，他必須每個月准時繳交分期付款，終於在2014年Simon把所有的卡債都還清了。
2年後的今天，他和太太打算聯名購買一間房子。可是，他擔心以往不良的信貸記錄會影響他的貸款批准率。於是，在申請房貸之前，他先前往國家銀行查詢個人信貸記錄，並發現在信貸記錄裡的特別監控戶口（Special Attention Account）已經沒有以往信用卡的不良記錄了。最後，他和太太也成功獲得房貸。
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：信貸記錄裡的特別監控戶口（Special Attention Account）已經沒有以往信用卡的不良記錄了。
原因2：Simon早在兩年前就已經把所有的卡債都繳清了，同時每個月的車貸都按時繳交。
案例4：沒有任何借貸記錄（Zero CCRIS）
如果您目前在國家銀行的中央信貸記錄裡，是沒有任何的借貸記錄，這樣銀行業者無法依據過去的付款記錄或習慣（Payment History and Habit）進行評估，可能導致獲得較低（70%-80%）的貸款數額，甚至房貸申請可能會被拒絕。所以，如果您目前或將來有買房的打算，不妨現在就開始「製造借貸記錄」，當中就以申請信用卡是比較簡單而快捷的其中一個方法。
溫馨提醒：「請按時繳清卡債，不要成為卡奴」。
貼士3 – 降低可承擔償債率（Debt Servicing Ratio）
在上一章節 ，我們有提到可承擔償債率（DSR）的計算方程式為：
DSR % = 每月總債務 / 每月淨收入 （Total Monthly Commitment / Monthly Net Income）
從這個方程式裡，銀行業者可以很清楚知道借貸者的收入與支出比率，如果您個人可承擔償債率的比率較高，就代表您每個月大部分的收入都是在支付債務。所以我們必須降低個人可承擔償債率，以便能夠在申請房貸時順利成功。
案例1：
在上一章節裡，我們用了Mr Albert個案來做案例分析，現在就讓我們給予Mr. Albert建議，協助他降低個人可承擔償債率，並可能同時獲得2間銀行的房貸批准。
Mr. Albert, 會計主管
以可承擔償債率的方程式來計算，Mr. Albert 的 DSR 如下：
DSR % : RM 3,700 (Monthly Commitment) / RM 5,025 (Monthly Net Income) = 73.63%
銀行的作業指南（只供參考）
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