身為東方人的我們，除了成家立業，其中「置業」也是人生中一件大事。由於一般的准購屋者都會選擇向銀行借貸，所以當你選擇向銀行業者進行借貸時，無可厚非房產就必須抵押予銀行。
在辦理借貸手續的過程中，你必須簽署銀行指定的貸款文件，例如：房貸獻議書（Letter Offer）和貸款合約（Loan Agreement）。假設日後無法償還貸款，銀行將依據所簽署合約的條例採取進一步的法律行動。
一般上在購買房產時，有關產業開發商或產業代理，會鼓勵購屋者同時向3或4間銀行提出房貸申請。正所謂「不要把全部雞蛋放進同一個籃子」， 其實他們這麼做的原因不外乎：
1）每間銀行各有不同的銀行作業政策（Bank Policy），未必你「鍾意」的銀行能夠順利獲得房貸批准。
2）如果你能夠在同一時間獲得幾間銀行的批准，那麼你就能夠從中比較各銀行配套的優勢或略勢，選擇最適合自己的房貸配套。
3）這不僅能節省時間，同時你也能在指定的期限內完成所有手續，以避免日後逾期罰金的發生。
購買房產是一項重要的財務決策，購屋者都希望自己能簽署到最佳及最優惠的房貸配套。當我們在考慮跟哪一家銀行簽署房貸獻議書時，其實我們應該做足功課，比方說有關銀行的房貸配套，房貸利息，鎖定期（Lock-in period）等等。所以當你簽署銀行房貸獻議書時，有6件事你必須注意：
1. 房產融資類型 （Types of Financing）
在馬來西亞房產融資的類型基本上分為：傳統房產融資，或回教房產融資。
一般上無論你選擇的是傳統房產融資，還是回教房產融資，其實都沒有太大的差異，只是在合約上顯示不同的借貸計算概念。簡單而言，傳統房產融資借貸人付的是利息（Interest），而回教房產融資付的是利潤（Profits），這是因為回教房產融資是基於回教教義（Islamic Teachings），並遵循回教法則（Shariah Principles）。
1.1傳統房產融資（Conventional Financing）
傳統房產融資的定義是指銀行貸款給借貸人，並以貸款本金（Principal Loan Amount）收取利息作為銀行利潤；借貸人每個月支付未償還本金（Outstanding Principal Balance）的利息給予銀行。
而相關的貸款利息是基於固定利率（Fixed Rate）或浮動利率（e.g. Base Rate or Base Lending Rate） 來進行計算。浮動利率取決於市場的表現，銀行有權提高或降低其利率，所以借貸者無法預知所需要償還的利息總額。
可參考以下列表：
傳統房產融資（Conventional Financing）
Financing Amount
RM 500,000
Tenure
360 months
Prescribed Rate
* BR + 0.71%
* The Base Rate (BR) at the time of this offer is 3.84% and may vary from time to time.
Monthly Repayment
RM 2,549.00
Total Interest Payable Amount
RM 403,461.31
Total Repayment Amount
RM 903,461.31
1.2回教房產融資（Islamic Financing）
回教房產融資是基於回教教義（Islamic Teachings），並遵循回教法則（Shariah Principles）。該回教原則是禁止收取貸款利益或利息 （Riba），主張通過合法的貿易和投資所賺取的利潤作為融資的收益。各伊斯蘭金融機構必須遵循回教法則，並以此法則作為融資的基礎。
目前，在馬來西亞大部分的伊斯蘭金融機構是依據Bai Baithaman Ajil (BBA)或Musharakah Mutanaqisah（MM）的教義法則來進行融資。在BBA法則，銀行客戶（Bank's Customer）向產業開發商或屋主購買房產，並通過Novation Agreement把相關房產轉售予銀行。為避免基於利益或利息的交易，銀行以新的售價把房產轉售予銀行客戶，此售價包含房產價格和預定的利潤利率。
簽署回教房產融資的法律文件比較多，相對的律師費也比較高。不過由於馬來西亞政府大力推廣回教金融產品，所以如果你簽署的是回教房產融資合約，政府將給予20%印花稅（Stamp Duty）的折扣。回教房產融資所需要簽署的法律文件即：
i) Facility Agreement，
ii) Charge Documents，
iii) Novation Agreements
可參考以下列表：
回教房產融資（Islamic Financing）
Bank's Purchase Price = Financing Amount
RM 500,000
Tenure
360 months
Profit Rate
4.55%
Monthly Instalment
RM 2,549.00
Total Profit
RM 403,461.31
Bank's Selling Price
RM 903,461.31
2. 房貸配套類型及其付款方式（Types of Loan Facilities / Repayment）
銀行業者把資金放貸予借貸人，並向借貸人收取利息，以作為銀行放貸的利潤，其實銀行業者這麼做是無可厚非的。如果借貸人在沒有支付額外款項（Additional Payments）的情況下，通常借貸人是以雙倍的價格把房產買下。
可參考以下列表：
Loan Amount
RM 500,000.00
Tenure
360 months
Prescribed Rate
4.55%
Monthly Repayment
RM 2,549.00
Total Interest Payable Amount
RM 403,461.31
Total Repayment Amount
RM 903,461.31
從以上的列表我們可以清楚看到，如果借貸人在沒有支付任何額外款項的情況下，30年後連本帶利所支付的本金+利息=RM 903,461.31。這是因為借貸人每月以分期付款的方式償還貸款，銀行的系統會依據每月分期付款的數額，自動分配所償還的數額是本金還是利息（Divided between principal payments and interest payments）。所以，貸款配套的靈活性扮演著重要的角色，當中如果借貸人可以把多餘的流動資金存入貸款戶口，這樣就能扣除本金從而節省利息，並同時縮短貸款年限。
目前在馬來西亞，各商業銀行主要的房貸配套為：基本定期貸款，半伸縮性貸款，或完全伸縮性貸款。當中又以半伸縮性貸款及完全伸縮性貸款最受消費者歡迎。
2.1基本定期貸款（Basic Term Loan）
基本定期貸款是以固定的付款方式，並依據貸款合約指定的期限繳清房貸。這個貸款配套不具備太大的伸縮性，一般上借貸人不容易支付額外款項（Additional Payments），除非借貸人以書信通知銀行，並同時獲得有關銀行的批准。
如果借貸人是在沒有預先安排，又或者沒有獲得有關銀行批准的情況下，進行支付額外款項，那麼所支付的額外款項是不會自動扣除貸款本金（Principal Loan Amount），反之任何額外支付的款項，僅僅被視為預收未來的分期付款（Prepayment）。
所以，如果你所繳付的額外款項是要扣除貸款本金，那麼你就有義務預先通知銀行，以從中節省貸款利息。
2.2 半伸縮性貸款（Semi-Flexi Loan）
隨著時代的變遷，科技的進步，房貸配套也具有更大的靈活性。最值得慶幸的是，銀行業者允許在不需要預先通知的情況下，借貸人可以自由進行支付額外款項，而所支付的額外款項不會被視為預收未來的分期付款（Prepayment），反之將會即刻扣除貸款本金（視個別銀行而定），從而節省貸款利息。現今，銀行的貸款配套都是基於半伸縮性貸款作為基準，所以借貸者將受惠其中。
如果日後經濟發生突髮狀況，借貸人還可以提取預先支付的額外款項，當作是緊急儲備金 ，但須符合以下的條例：
1）預先2到5天工作日 （Redrawing Notice）通知有關銀行（視個別銀行而定）。
2）支付手續費（Redrawing Service Fee），而手續費則視個別銀行而定，費用介於RM10.60 - RM53不等。
以下是其中一些銀行關於提取額外款項的條例：
Bank A
Bank H
Bank O
Redrawing Notice to Bank (prior to the redrawing)
1-2 Working Days
2-3 Working Days
2-3 Working
Days
Redrawing Service Fee
RM10.60 / each
redrawing
RM53 / each
redrawing
RM10.60 / each
redrawing, only one redrawing per day is allowed
Minimum *Prepayment / Additional Payment
(*Redrawable Prepayment)
Any Amount
Any Amount
RM1, 000 and above, only Capital Repayment is redrawable.
Minimum Withdrawal
RM5,000 and in multiples of
RM 1000
RM5,000 and in multiples of
RM 1000
RM5,000 and in multiples of
RM 1000
2.3完全伸縮性貸款（Fully Flexi Loan）
完全伸縮性貸款比起半伸縮性貸款更具靈活性。這是因為借貸人在無需預先通知銀行的情況下，可以自由進行支付或提取額外款項，同時也不必交付任何手續費。
銀行會要求借貸人開設一個儲蓄戶口（Saving Account）或來往戶口（Current Account ），以便能和貸款戶口互相連結 ，日後借貸人將每月的分期付款存入有關的儲蓄或來往戶口。這時銀行系統就會從有關的連結戶口扣除每月的分期付款，同時所有存入有關戶口的額外款項將會自動抵消本金，從中減低貸款利息。
可參考以下案例：
陳先生房貸數額為RM 350,000，為了節省利息，他把RM 200,000的額外流動資金，存入貸款戶口所連結的來往戶口。所以銀行業者將基於剩下的貸款本金（RM 150,000），以Daily Rest的方式重新計算利息。
如果陳先生日後面對經濟的突髮狀況，他能從有關的來往戶口提取預先支付的額外款項。所以在完全伸縮性貸款的計劃下，借貸人必須每月支付RM10.60的管理費（Maintenance Fee）直到房貸繳清，或終止有關貸款合約為止。
以下是各房貸付款方式（Type of Repayment）的區別：
Basic Term Loan
Semi Flexi Loan
Fully Flexi Loan
Additional Payment
Subject to approval
Yes
Yes
Redrawable Prepayments
Subject to approval
Yes
Yes
Redrawing Service Fee
Subject to approval
Yes (RM10.60 -RM53)
No
Monthly Maintenance Fee
No
No
Yes
(RM 10.60)
Redrawing Notice to Bank (prior to the redrawing)
Subject to approval
Yes (2-3 working days)
No
目前，市場上大部分的借貸人都以申請半伸縮性貸款或完全伸縮性貸款居多，那麼到底是哪一種房貸配套比較好？
其實世界上沒有最好的房貸配套，只有最適合自己的房貸配套，都是因人而異，依據個人不同的需求而定。如果你是個生意人或投資家，流動資金比較充裕，那麼完全伸縮性貸款就可能比較適合你，因為你可以自由的支付額外款項，或提取額外款項。
但如果你只打算「偶爾」支付額外款項，從而節省利息，日後並沒有打算提取額外款項，那麼半伸縮性貸款就可能比較適合你，因為每月不需要支付管理費予銀行。
3.1 貸款利息（Interest）
絕大部分的消費者不管是申請房貸，車貸，個人貸款或存放儲蓄還是定期存款，開口閉口就是問：「利息多少?」，「利息高嗎?」,「哪一間銀行的貸款利息最便宜?」等等。的確利息的多寡會直接影響每個月的分期付款數額。那麼該如何選擇適合自己的貸款利息，介於固定利率貸款與浮動利率貸款之間？
3.1 固定利率貸款（Fixed Rate Home Loan）
固定利率貸款是指金融機構在發放房貸的同時，並向借貸人收取以固定利率作為基準的房貸利息，借貸人每月繳付相同的分期付款予銀行，並維持相同的貸款利率直到貸款期限約滿。
以下圖表是其中一個金融機構的固定利率貸款配套：
Fixed Rate Home Loan
Have an interest rate that does not change over the entire term of the loan
Loan Amount
Interest Rate
Tenure
RM 450,000
Year 1-2：4.39%
3rd year onwards : 5.15%
35 years
固定利率貸款主要的優點是：借貸人無需擔心因市場波動，或金融市場發生突變而導致利率上調，從而加重每月的房貸負擔。在固定利率貸款的制度下，借貸人清楚知道每月所要繳付的房貸數額。最適合那些不希望有任何意外或突髮狀況的借貸人，他們只需按照合約規定來履行承諾。
3.2 浮動利率貸款（Variable Rate Home Loan）
浮動利率貸款是指金融機構在發放房貸的同時，並向借貸人收取以浮動利率作為基準的房貸利息。在馬來西亞1983年到2015年1月2日之前的房貸利率，各商業銀行必須依據國家銀行的基本貸款利率（Base Lending Rate）或基本融資利率（Base Financing Rate）作為發放房貸的基本指標。國家銀行的基本貸款利率是隨著市場的波動，並依據隔夜利率（Overnight Policy Rate）而進行調整。
但在2015年1月2日之後，各商業銀行都採用各自新的浮動利率，即「基本利率」（Base Rate）作為發放房貸的基本指標。新的基本利率的框架是建立在更具透明度（Transparent）的基礎上，以方便消費者做出更明確的選擇。同時新的基本利率可以更好地反映出因「貨幣政策」或「市場資金」發生變動所產生的費用，從而鼓勵金融機構採取更嚴格的紀律和效率加以監控金融產品的定價。
Variable Rate Home Loan = Base Lending Rate / Base Rate (+) or (-) x%
基本利率是依據各商業銀行的資金成本基準及法定儲備率（Statutory Reserve Requirement）來決定。如借款人的信用風險，流動性風險溢價，運營成本和利潤率貸款定價等的其他因素將反映在基本利率上。
以下是其中一些銀行的基本利率，規定利率及實用利率：
基本利率
Base Rate
規定利率
Prescribed Rate
實用利率
Effective Lending Rate
Bank H
3.94%
BR + 0.61%
4.55%
Bank M
3.20%
BR + 1.30%
4.50%
Bank O
3.97%
BR + 0.63%
4.60%
*貸款數額 >RM 500,000或以上
從以上的圖表我們可以清楚看到 Bank M的實用利率最低，而最高的實用利率為Bank O。那麼就代表Bank M是當中最值得借貸的銀行嗎？其實不然，因為基本利率是浮動利率，依據不同銀行的資金成本基準及法定儲備率（SRR）來決定。
假設1年後，各銀行都上調各自的基本利率：
基本利率
Base Rate
規定利率
Prescribed Rate
實用利率
Effective Lending Rate
1年前
1年後
1年前
1年後
Bank H
3.94%
4.14%
BR + 0.61%
4.55%
4.75%
Bank M
3.20%
3.50%
BR + 1.30%
4.50%
4.80%
Bank O
3.97%
4.10%
BR + 0.63%
4.60%
4.73%
假設1年後各銀行都上調各自的基本利率，從以上的圖表我們可以看到，1年前最高的實用利率為Bank O，但假設1年後各銀行都上調各自的基本利率, Bank O的實用利率是3間銀行中最低的那一間。所以其實未必你目前享有的「表面優惠利息」，有關銀行能維持長期不變。
溫馨提醒：
固定利率貸款或浮動利率貸款，那種貸款利率比較適合你？
目前大多數的借貸者都選擇以浮動利率貸款作為簽署房貸的首要考量，因為在沒有任何經濟波動或大環境的影響下，浮動利率貸款利息一般上會低於固定利率貸款利息。但如果你是在尋找可預測性的房貸配套，那麼固定利率貸款就可能比較適合你。
固定利率貸款
浮動利率貸款
透明度
√
X
靈活性 （利息）
X
√
風險性
X
√
4. 鎖定期（Lock-in period）
鎖定期指的是借貸人不能單方面在銀行指定的期限內隨意/任意解除有關的貸款合約，這包括借貸人把現有的資產變賣給第三者，然後終止有關的貸款合約；或者借貸人突然發了一筆橫財，打算在鎖定期內解除/終止有關的貸款合約。一旦借貸人在鎖定期內解除/終止有關的貸款合約，那麼他必須依照合約支付終止合約費用（Termination Fee）予銀行。
罰款的數額視個別銀行而定，一般是介於2 - 3%，並依據總貸款額（Total Facility Limit）來計算。大部分銀行的鎖定期是從銀行第一次發放付款（commences from the date of first release of the Facilities）給有關的房產開發商或房產擁有人的那一天開始計算。除此之外，一些銀行的鎖定期是從最後一次發放付款（commences from the date of full release of the Facilities）給有關的房產開發商或房產擁有人的那一天開始計算。
以下是一些銀行對於鎖定期的規則與條例：
Bank A
Bank H
Bank O
Lock-in Period
3 Years
5 Years
3 Years
Termination Fee
2 % of Total Facility Limit
1st – 3rd Years 3% of (90% of Total Facility Limit)
4th -5th Years 2% of
(80% of Total Facility Limit)
2 % of Total Facility Limit
溫馨提醒
如果你短期內不打算變賣房產，或不打算向其它銀行進行再融資（Refinancing），那麼鎖定期這一條例基本上不是你所顧慮的其中一個因素。但如果恰恰相反，那麼你可以考慮簽署「回教房產融資」（Islamic Financing），因為一些銀行提供免鎖定期，而這項優惠只限於「回教房產融資」。
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Source: PropertyAvenue.com.my 07 July 2016