申請房屋貸款時，銀行不會告訴你的7個小貼士（Tips）- 上篇（Part 1）
申請房屋貸款時，銀行不會告訴你的7個小貼士（Tips）- 上篇（Part 1）
由於目前我國的經濟正處於周期性波動的擴展階段，所以銀行在審核貸款時會格外謹慎。在上一章節里：「申請房屋貸款時，銀行沒有告訴你的7件事」，我們清楚闡明在申請房貸時可能會遭受拒絕的原因。在這一章節，讓我們來一起分析如何成功取得房貸的7個小貼士。
溫馨提醒：成功申請房貸沒有投機取巧的「竅門」，但我們有幾件事項值得注意，以提升成功申請房貸的機率。
貼士 1 - 加強個人申請評分系統分數(Application Scores)
在上一章節，我們有提到如果申請者來自不同的職業背景，但卻擁有同等的收入，可能會出現兩種不同的審核結果。可是，往往我們已經有了自己的專長和熟念的技術，一般上是不會輕易轉行。無論你是屬於「白領階級」(White-collar) 還是「藍領階級」(Blue-collar)，只要做足了一定的功課，必然可以提高獲得貸款的機率。以下的個案希望能對您有所幫助：
案例1：
David自中學畢業後，便跟隨堂哥在怡保一間海鮮餐館學習烹飪。由於工資不高，再加上好友的介紹下 David從怡保前來吉隆坡的一家高級中餐廳擔任廚師。其實，早在三年前David 曾經嘗試過申請房貸。雖然當時銀行已經批准了有關申請，但David必須多支付20%的首期付款額 (Down Payment)，並且必須存放定期存款（Fixed Deposit）RM 20,000 以及至少2年不能動用，同時還要找1位擔保人（Guarantor）作為附帶條件。
當年David打算購買的房價是RM 400,000，並要求申請90%的貸款，通過30年來繳付房貸。當時處理David的房貸專員給的理由是Application Scores 分數較低，可能當年他還很年輕，沒有任何個人信貸記錄。同時在所就職的海鮮餐館資歷也少於三個月，再加上他的基本工資（Basic Salary）很低，等等理由，所以分數並沒有達標，導致只能獲得較低的貸款數額。由於資金有限，就這樣David打消了購屋的念頭。
3年前的貸款批准如下：
* 附帶條件：
1）必須存放定期存款（Fixed Deposit）RM 20,000 以及至少2年不能動用，
2）擔保人（Guarantor）1位。
三年後的今天，David打算購買甲洞 （Kepong）的一間服務式公寓，房價是RM450,000。David平時除了上下班很少出外消費，而且為了要完成買屋子的夢想，David這些年也儲蓄了一些錢，加上雇員公積金戶口（EPF Account 2）可提取的輔助金，剛好可以作為首期付款的15%。同時，David的妹妹也恰好大學畢業，並在一間本地的跨國公司（Multinational Corporation）擔任網絡工程師，David在和妹妹討論後決定一起聯名申請房貸，並通過先前的房貸專員申請。最後皇天不負苦心人，David的貸款終於批准了。
3年後的貸款批准如下：
*無需任何附帶條件
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：David在目前所就職的公司服務超過3年，並且收入有所提升。對銀行而言David的工作和收入穩定是獲得貸款的不二法則。
原因2：首期付款額（Down Payment）從當初的10%提高到15%，換句話說David的貸款比率（Loan Margin）從之前的90%降低到85%，貸款數額少了，風險也跟著降低了。
原因3：David的妹妹在本地跨國公司（Multinational Corporation）上班，並擔任網絡工程師。對銀行而言，多加入一位申請人（Co-Applicant），可以降低不良貸款（Non-Performing Loan）發生的風險。而且在跨國公司擔任網絡工程師，是屬於低風險的「白領階級」。
貼士 2 - 加強個人信貸記錄（CCRIS）信譽 （Creditworthiness）
根據國家銀行過去的數據顯示，因信貸記錄（CCRIS）不健康而被銀行拒之門外的比率，有逐年上升的趨勢。原因不外乎：
1）過去12個月沒有定時繳交貸款，
2）一些受惠於國家高等教育基金局（PTPTN）的大專生從來沒有或不定時繳交貸學金，
3）受監控予特別監控名單（Special Attention Account），
4）沒有任何借貸記錄（Zero CCRIS）
可參考以下的個案，希望您可以從中學習到如何加強個人信貸記錄，以便日後申請房貸時能順利成功。
案例1：過去12個月沒有定時繳交貸款
阿里先生自大專畢業後，便在父親的雜貨店幫忙打理生意，太太目前在住家附近的中學任教。兩人的收入還算穩定，生活還算過的去。自新婚後，兩人一直和阿里的家人同住，但在不久的將來，阿里的家庭即將迎來一位新成員，所以他們夫妻倆打算購買一間靠近目前居住地點附近的二手房產（Sub-sales），以方便日後可以回去照顧阿里的父母。
在大約兩年前，其實阿里曾經獲得州政府分配的中價屋，但因為當時個人信貸記錄出現了問題，所以沒獲得銀行貸款。過後，阿里前往國家銀行查詢個人信貸記錄（CCRIS）。並發現原來自己的車貸有超過連續3個月沒有準時繳交，同時在自己擁有的3張信用卡中，有其中2張信用卡連續3個月沒有定時繳交最低付款限額（Minimum Payment）。
從那時刻起，阿里通過上網學習並取得多方面的知識，開始為自己進行財務規劃，同時從中了解到維持及確保個人信貸記錄良好是極為重要的。
在這2年里，阿里除了定時繳交車貸，還把之前其中2張付款記錄不良的信用卡全部繳清。同時把原先的3張信用卡取消了1張。2年後的今天，阿里終於如願以償，成功獲得銀行的房貸。
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：阿里從2年前就開始按時繳交車貸，銀行是依據國家銀行中央信貸記錄（CCRIS）過去12個月的付款記錄進行評估和審核，所以通常超過1年的信貸記錄是不在銀行的考量範圍。不過，如果你目前要借貸的銀行，也是當年信貸記錄不健康的同一間銀行，就可能另當別論了，因為銀行系統可以顯示以往的付款記錄。
原因2：阿里把之前2張付款記錄不良的信用卡全部繳清，同時把原先的3張信用卡取消了1張。銀行是依據國家銀行中央信貸記錄（CCRIS）過去12個月的付款記錄進行評估和審核，所以通常超過1年的信貸記錄是不在銀行的考量範圍。況且最後他只使用2張信用卡，對銀行而言，信用卡是眾多金融產品之中，發生壞帳（Bad Debts）機率比較高的金融產品。
案例2：一些受惠於國家高等教育基金局（PTPTN）的大專生從來沒有或不定時繳交貸學金
卡倫從小到大在學校的成績都是名列前茅的，而且3年前還以優等的成績畢業於馬來亞大學。畢業沒多久，就馬上加入本地一間掛牌上市公司上班，並在業務部擔任行政人員的工作。由於卡倫的工作表現出色，在工作不到半年的時間，就獲得公司保送出國修讀2年的碩士課程。
卡倫回來後，馬上獲得擢升擔任市場部主管，前途可說是一片光明。這些年來卡倫長期在外打拚，再加上卡倫的父母居住在沙巴州的家鄉，她很少有時間陪伴父母，見面的時間可說是寥寥可數。
大約3個月前，卡倫決定在吉隆坡Jalan Kuching一帶，購買1間價值RM650,000的3房式公寓單位，並打算接她的父母過來居住安享晚年。正當卡倫想把這個好消息跟她的父母分享時，很不幸地她接到銀行房貸專員的來電，並獲知自己的房貸沒有獲得批准的壞消息。理由是卡倫在畢業後的半年，因為被公司保送出國深造而從來沒有繳交過國家高等教育基金局（PTPTN）的貸學金。
之後，卡倫便親自前往國家高等教育基金局了解詳情。在和官員洽談後，卡倫同意先支付50%的貸學金，至於剩下的50%以分期付款的方式繳清，作為清除黑名單的條件。
不久後卡倫終於如願以償，房貸申請獲得批准。同時可以帶著父母到律師樓簽署買賣合約（Sales & Purchase Agreement）和貸款合約（Loan Agreement）了。
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：卡倫受惠於國家高等教育基金局的貸學金，一般受惠者在完成學業的6個月後（Repayment begins 6 months after the completion of studies），就必須每月開始繳交貸學金。可是，卡倫因為得到公司賞識，在6個月後就被保送出國深造，所以忘了繳交貸學金，導致被列錄國家銀行中央信貸記錄的黑名單里。幸好在和國家高等教育基金局的官員商談後，他們同意把卡倫從黑名單里除名，最終貸款得以獲得批准。
案例3：受監控予特別監控名單（Special Attention Account）
Simon擁有5張信用卡，由於缺乏良好的財務規劃，導致欠下卡債高達RM30, 000。當時Simon已經沒有能力繼續償還卡債了，最後只好尋求AKPK的援助。在AKPK 的債務重組計劃下，他必須每個月準時繳交分期付款，終於在2014年Simon把所有的卡債都還清了。
2年後的今天，他和太太打算聯名購買一間房子。可是，他擔心以往不良的信貸記錄會影響他的貸款批准率。於是，在申請房貸之前，他先前往國家銀行查詢個人信貸記錄，並發現在信貸記錄里的特別監控戶口（Special Attention Account）已經沒有以往信用卡的不良記錄了。最後，他和太太也成功獲得房貸。
從以上的個案我們推測貸款批准的原因可能如下：
原因1：信貸記錄里的特別監控戶口（Special Attention Account）已經沒有以往信用卡的不良記錄了。
原因2：Simon早在兩年前就已經把所有的卡債都繳清了，同時每個月的車貸都按時繳交。
案例4：沒有任何借貸記錄（Zero CCRIS）
如果您目前在國家銀行的中央信貸記錄里，是沒有任何的借貸記錄，這樣銀行業者無法依據過去的付款記錄或習慣（Payment History and Habit）進行評估，可能導致獲得較低（70%-80%）的貸款數額，甚至房貸申請可能會被拒絕。所以，如果您目前或將來有買房的打算，不妨現在就開始「製造借貸記錄」，當中就以申請信用卡是比較簡單而快捷的其中一個方法。
溫馨提醒：「請按時繳清卡債，不要成為卡奴」。
貼士 3 – 降低可承擔償債率（Debt Servicing Ratio）
在上一章節 ，我們有提到可承擔償債率（DSR）的計算方程式為：
DSR % = 每月總債務 / 每月凈收入 （Total Monthly Commitment / Monthly Net Income）
從這個方程式里，銀行業者可以很清楚知道借貸者的收入與支出比率，如果您個人可承擔償債率的比率較高，就代表您每個月大部分的收入都是在支付債務。所以我們必須降低個人可承擔償債率，以便能夠在申請房貸時順利成功。
案例1：
在上一章節里，我們用了Mr Albert個案來做案例分析，現在就讓我們給予Mr. Albert建議，協助他降低個人可承擔償債率，並可能同時獲得2間銀行的房貸批准。
Mr. Albert, 會計主管
以可承擔償債率的方程式來計算，Mr. Albert 的 DSR 如下：
DSR % : RM 3,700 (Monthly Commitment) / RM 5,025 (Monthly Net Income) = 73.63%
銀行的作業指南（只供參考）
如果參考以上銀行的作業指南，Bank M 貸款不獲批准（Rejected），Bank R貸款僥倖過關。
但其實Mr. Albert 比較希望能獲得Bank M 的貸款，原因是Bank M的利息會比Bank R來的低。
再加上Mr. Albert 的公司是每個月通過他Bank M的 戶口存入薪水，如果他可以獲得Bank M的房貸，日後可以通過自動轉帳（Auto Debit）的方式繳付房貸。
以下有兩個建議可能可以協助Mr. Albert ：
建議1：
提高收入，以減低可承擔償債率（DSR）並維持在70%以下。例如：
- 加多一位Co-Applicant，但這位Co-Applicant 也不能有太多債務，如果擁有太多債務反而會弄巧反拙。（加Co-Applicant通常一般銀行只允許有直系親屬關係的借貸人）。
建議2：
減低每月債務（Monthly Commitment），以維持可承擔償債率（DSR）在70%以下。
通常一般上銀行在計算每月債務時，都是依據國家銀行個人信貸記錄（CCRIS）所提供的欠款餘額（Outstanding Balances）來進行計算。例如：信用卡每月債務的計算方式為 Outstanding Balances x 5%，所以根據推算Mr. Albert信用卡的欠款餘額應該是RM10, 000。
好比方說如果Mr. Albert 能繳清信用卡的餘額，那麼就能減低可承擔償債率了，因為銀行業者會根據下一次更新的信貸記錄所顯示的剩款餘額來進行計算。例如：
DSR % = RM 3,200 (Monthly Commitment) / RM 5,025 (Monthly Net Income) = 63.68%
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